Le contrat de concession dans le monde des affaires en Israël, a pris ces dernières années, une ampleur considérable.
L’idée et la technique des contrats de concessions en Israël, ne sont pas vraiment différentes du contrat de concession connu en France.
La partie dite le concédant, ayant accumule une réputation commerciale dans un domaine particulier, va avoir l’opportunité de s’étendre, par le biais de l’octroi de l’usage de son nom commercial, de sa son système et de sa technique de vente, y compris et du matériel et l’équipement qu’il a développe, et ce, en contre partie d’une somme ou d’une redevance généralement fonctions des revenus, et payées par la partie bénéficiant des éléments commerciaux, dite le concessionnaire au concédant.
D’une part ce genre d’accord est souhaitable sur le plan économique et du marche puisqu’il motive l’esprit d’entreprise et la coopération entre les entreprises. Les deux partenaires sont dans une situation de “win win “ puisque d’une part l’accord permet au concédant d’entendre, voir même d’exporter son activité au delà des frontières et ce sans prendre de risques essentiels. De son cote, le concessionnaire a l’opportunité de profiter sur le champs, des fruits des efforts produits, durant de longues années d’activités, par le concédant, et par la même de la réputation acquise par ce dernier.En somme le contrat de concession est devenu en Israël un instrument privilégie d’essor commercial, sous réserve de ne pas s’enliser a priori dans des relations contractuelles compliquées et ambiguës.
La négociation et la rédaction du contrat : une étape décisive
Très souvent le concessionnaire se considère en position inférieure par rapport au concédant compte tenu du fait que de ce dernier qu’émane le « droit d’exploiter » a l’inverse le concédant n’imagine guère les potentialités de revenus se trouvant dans la relation partenariale de même qu’il n’est pas toujours conscient des risques et de responsabilités encourus.
L’expérience nous apprend qu'au delà des accords conclus entre les parties, très souvent il y a des “vides juridiques” ou des oublies dans les contrats de concessions .
Il y a principalement quatre sortes de clauses à l’égard desquelles il faut être assez prudent. Celles-ci concernent, le statut des concessionnaires,
(1) les clauses financières et comptables (2) les clauses de responsabilités (3) et enfin Les clauses de cessation du contrats (4).
1 – Le Statut des concessionnaires en Israël
Le statut des concessionnaire en Israël n’est pas vraiment réglemente mais est laisse a l’appréciation des parties au contrat, dans le cadre des dispositions d’ordre public. Le contrat de concession nécessite, certes, une certaine part d’interaction entre des deux partenaires ainsi qu’une active et intensive communication entre eux.
A cet égard, la prudence est de mise, dans le cadre de la négociation et de la rédaction du contrat de concession, et ce en vue d’éviter toute ambiguïté future dans la relation de travail entre les cocontractants.
Il faut définir au contrat de manière claire les fonctions des cocontractants et l’objet du contrat : octroyer un droit d’usage du nom commercial et du « savoir faire » du concédant pour une durée limitée. Il ne s’agit pas d’un transfert de propriétaire ou d’un droit usage exclusif et irréversible du nom commercial ou d’autres éléments incorporels, mais d’un droit d’usage dans le cadre d’un contrat réciproque et a durée déterminée.
Il faut également éviter de tomber dans les pièges des dispositions d’ordre publiques israéliennes dans le domaine du droit social, et ce a partir du moment où il est établi de facto qu’il y eu un lien de subordination absolu, entre les deux cocontractants, notamment a la lumière de clauses contractuelles incomplètes mal rédigées, qui constituerait un élément d’indices prépondérant pouvant être utilise par un concessionnaire mal intentionné pour faire requalifier devant le tribunal des prud’hommes israélien, la relation partenariale en contrat de travail. Ce dernier cas demeure toutefois assez hypothétique des l’instant ou il existe un contrat avec des clauses non équivoques. Il faut également distinguer le contrat de concession, du contrat de mandat dans lequel, le mandataire n’est que « le prolongement de la personnalité » du mandant puisqu’il agit pour son compte.
2 - Les obligations réciproques des parties
- Les obligations du concédant :- octroyer au concessionnaire le droit d’usage de l’enseigne selon son appréciation souveraine des le début de l’activité prévue au contrat, (Toutefois, en signant ce contrat, le concessionnaire donne expressément au concédant, son accord de retirer l’enseigne à tout moment, des la fin de ce contrat.
Dans tous les cas de retrait de l’enseigne, prévu à ce contrat, ou selon la loi, le concessionnaire ne sera pas en droit de réclamer des dommages et intérêts y compris les sommes qu’il aura payées pour l’installation de l’enseigne.)
- mettre à la disposition du concessionnaire tout matériau professionnel de toute sorte, touchant à l’activité du concédant, y compris des moyens de distributions inhérents au concédant,- conseiller le concessionnaire, suivant sa demande, sur le plan de la gestion ou de l’activité professionnelle proprement dites,
- mettre a la disposition du concessionnaire un conseiller juridique habilite par le concédant, concernant toutes questions relatives a l’interprétation de ce contrat et, de manière générale, a l’activité du concédant. - Les obligations du concessionnaire
- le concessionnaire s’oblige a débuter l’activité pas plus tard que ---------- jours après la signature des présentes. (a défaut de débuter l’activité, le concédant sera en droit d’annuler les présentes)
- le concessionnaire s’oblige a obtenir l’homologation du concédant quant aux dispositions du contrat de bail et notamment, insérer au contrat les clauses, concernant entre autre :
= une période minimale de location et de droit au renouvellement du bail (l’option),
= l’engagement du bailleur du fonds a informer le concédant, dans un délai détermine, de toute violation contractuelle par le concessionnaire ;
= l’engagement concomitant du bailleur du fonds et du concessionnaire, de donner plein pouvoir au concédant ou a son mandataire, a rentrer a tout moment, avec préavis, en vue de retirer tout matériau, enseigne, mobilier, produits, lies a l’activité du concédant et ce dans tous les cas de violation des présentes par le concessionnaire ;
= l’engagement du bailleur du fonds, de transférer, en fin de bail, au concédant le droit éventuel de préemption de reprise du bail ou d’acquisition du local commercial.
- prévoir au contrat qu'en cas d'appel sous les drapeaux du concessionnaire en raison de l'Etat d'Urgence ou simplement des périodes de réserves militaires (maximum 30 jours par ans) le Concessionnaire n'engagera pas sa responsabilité contractuelle. Dans ce cas il faut noter que le Bituah Leumi (la sécurité Sociale israélienne) se charge d'indemniser tout réserviste sur la base de la déclaration de revenu (de manière supplétive sur la base du revenu minimum).
- le concessionnaire s’oblige à présenter dans le cadre de son activité, toutes les variétés de produits, et gérer son activité avec un niveau élevé de professionnalisme et de prestation et d’engager un personnel qualifie et de se soucier de leur formation permanente professionnelle.
- le concessionnaire s’engage et s’oblige à supporter tout frais de fonctionnement, dépense, taxe, impôts et paiement divers, réparation, investissements, relatifs à l’activité ou au local commercial.
- le concessionnaire s’oblige à obtenir toutes les autorisations nécessaires selon toute législation en vigueur, et ce en vue d’éviter à tout prix toute atteinte a la réputation du concédant par des complications judiciaire ou administratives.
- le concessionnaire s’oblige à gérer son activité en conformité avec la loi locale - le concessionnaire s’oblige et s’engage a informer le concédant sur le champs et par écrit, a propos de tout sujet quelqu’il soit, susceptible d’entraver l’activité.
- le concessionnaire s’oblige, comme condition fondamentale de début de son activité, à assurer l’activité le local et le matériel dans le cadre d’une police d’assurance professionnelle y compris qu’a l égard e tout danger encouru par des tiers (responsabilité civile des tiers)
- le concessionnaire déclare expressément s’engager à tout faire en vue que le concédant ne soit pas appele en garantie dans le cadre de toute procédure judiciaire diligente à son encontre.
- le concessionnaire s’oblige a permettre la visite de mandataire principaux du concédant, les jours ouvrable y compris le contrôle de tout document comptable, de prendre les livres comptables et de se faire aider au besoin par un expert comptable, en vue de vérifier la gestion du concessionnaire, ses obligations fiscales, les prestations qu’ils fournis etc..
- le concessionnaire déclare expressément s’engager a ouvrir un compte bancaire autonome concernant l’activité et a y déposer toutes sommes obtenues dans le cadre de l’activité.
- le concessionnaire s’oblige, a la signature des présentes a déposer entre les mains du concédant, 12 cheques d’un montant de ------- nis pour sa participation annuelle au fonds de publicité de l’activité du réseau du concédant.- le concessionnaire s’oblige à déclarer chaque mois le chiffre d’affaire ainsi que le solde du compte en banque. Ainsi que, tous les trimestres une déclaration détaillée et certifiée par l’expert comptable.Il est convenu expressément que si le concessionnaire ne déclarerai pas son chiffre d’affaire durant une période comme précise, le concédant serait en droit de déposer les cheques antidates au compte du fonds de publicité de l’activité du réseau du concédant.
3 - Les clauses financières et comptables
Dans le contrat de concession, il est d’une importance cardinale de rédiger des clauses financières extrêmement précises - quasi exhaustives - englobant toutes situations envisageables dans la relation partenariale et commerciale, mais aussi les « attentes réciproques » de chacune des parties. Les revenus du concédant dépendent en fait des résultats du concessionnaire et des comptes rendus de ce dernier.
En revanche la subordination du concessionnaire a l’égard du concédant découle du fait que le concédant est censé apporter au concessionnaire tous les éléments vitaux a son entreprise a savoir, le nom et la réputation, le savoir faire l’expérience de l’activité, et le matériel spécialise.En Israël il est courant que le concédant s’octroi, dans le cadre de la relation partenariale des sources financières, autres que celle du revenu du travail du concessionnaire, il peut notamment imposer a ce dernier d’acquérir purement et simplement le « know how » ou d’autres produits de fournisseurs détermines a l’avance. Soulignons que selon la jurisprudence en Israël, le « savoir faire » est considère comme un droit intellectuel qui peut être déposé ou même protége en tant que tel. Dans le cas de chaînes de Bar (café), par exemple, il est d’usage en Israël que le concessionnaire s’oblige contractuellement a se fournir en café ou autres produits, uniquement auprès du concédant qui devient son fournisseur général pour les besoins de la cause, y compris pour les « menus imprimes « par la chaîne de café – bar.Il est très important de consacrer certaines clauses du contrat au sujet « comptabilité » : il faut définir les modalités de fixations des prix et des tarifs, comme par exemple, le taux de TVA, « TTC / HT », « TVA 0 » (pour le concédant établi en dehors d’Israël qui exporte ses produits vers Israël) ou autres produits ou concepts fiscaux « brut / net ». Il est d’usage en Israël d’insérer une clause expresse permettant – ou interdisant - à un tiers d’être subroge dans les droits du concessionnaire c'est-à-dire la possibilité - ou non- de transférer purement et simplement l’activité a un tiers y compris tous les droits issus du contrat de concession).
En l’absence d’une telle clause, le concessionnaire peut se fonder sur la loi israélienne (dite « la loi sur la subrogation des droits ») en vue de transférer l’activité a un tiers. Il est possible sur la base du contrat de permettre le transfert de l’activité à un tiers, sous réserve d’homologation du concédant.Dans le même esprit, il faudra prévoir au contrat une clause qui réglemente la possibilité pour le concessionnaire d’ouvrir d’autre point de vente, aux mêmes conditions du contrat, avec ou sans l’accord du concédant. La aussi en cas de silence ou d’indications du contrat, il est probable que le concédant ne pourra s’opposer a ce que le concessionnaire exploite ses droits acquis et ce sous l’angle de la loi fondamentale israélienne (ayant valeur constitutionnelle) dite « Loi fondamentale de la liberté du commerce et de l’industrie ». Une autre précaution de la part des concédants en Israël : se positionner en qualité de bailleur du concessionnaire sur le fondement d’un contrat de location, et ce, en vue de bénéficier de tous les avantages qui en découle. Dans ce dernier cas le local est « sous loue » ou loue par le concédant, au concessionnaire, dans le cadre d’une location “non protégée” c'est-à-dire sans droit de renouvellement du bail après la période prévue au contrat, généralement 3 ans renouvelable 3 ans.
4- Les clauses d’agrement
Dans le cas ou le concessionnaire exerce son activité dans le cadre d’une société a responsabilité limitée, il faut prévoir au contrat une réglementation du transfert des part de la société, de sorte qu’un droit d’agrément et de préemption sera octroyé au concédant.
Le concessionnaire s’engage a ce que les associes dans son affaire s’obligent a l’égard du concédant, avant tout transfert de part sociale a un tiers, de présenter par écrit la proposition d’achat par le tiers, en priorité au concédant et aux mêmes conditions.
Le concédant devra donne sa réponse par écrit dans les 30 jours de ladite proposition.
5 - Les clauses de garantieLes garanties bancaires ou les cautionnement financiers, destines a cautionner les éventuels violations du contrat sont en Israël déposes réciproquement par les deux parties, et sont généralement séquestrés chez leur avocats respectifs.
L’intérêt du concédant sera de ne pas faire dépendre le montant de la redevance par rapport à degrés de coopération.
6 -La clause pénale
Contrairement au droit français, la loi ne prévoit pas de possibilité pour le juge de réviser la clause et la ramener a un montant raisonnable, compte tenu des circonstances lorsque la dite clause est excessive ou dérisoire.
7 - La fin du contrat
Le contrat arrive à son terme (après avoir été renouvelé) mais il prend fin également avant son terme du contrat en cas de force majeure ou de violation fondamentale par l’une des parties.
8 – l’absence de droit a indemnité
La cessation du contrat ne donne aucun droit a indemnité ni aucun droit relative a la clientèle, au profit du concessionnaire, et ce sous réserve que le contrat soit arrive a son terme et/ou que le concédant ait respecte ses obligations contractuelles. En tout état de cause, dans le cas ou le concessionnaire établirait la violation contractuelle fondamentale du concédant, d’une part la clause pénale s’appliquerait et d’autres part, il pourrait demander également des dommages et intérêt en prouvant le préjudice effectif au delà du montant de la clause pénale, sur le fondement de la loi sur les contrats de 1970 (indemnisations et réparation du préjudice contractuel.
Me Alexandre BENEZRA
Avocat - Notaire en Israel
lundi 21 septembre 2009
mardi 3 mars 2009
L'ACHAT EN CONSTRUCTION EN ISRAEL
L'ACHAT EN CONSTRUCTION EN ISRAEL
Le but de ces informations juridiques et economiques, est de tracer les grandes lignes du droit en Israel. Ces lignes ne sont cependant pas exhaustives. Dans tous les cas, il appartiendra au lecteur, le cas echeant de se rapprocher de son conseil habituel avant toute prise de decision.
/------------------------------------------/
La réputation du promoteur (Kablan) est fondamentale ; aujourd'hui chaque Hevrat kablanout (société de construction) a sa propre ”cote de réputation" sur le marche immobilier et auprès de ses partenaires (agents, avocats, banquiers…). Généralement, les kablanim qui ont une grosse structure et qui ont également une longue expérience dans le domaine de la construction sont rassurants car ils sont une espérance de vie supérieure aux petites sociétés. Par ailleurs en cas de défauts de construction, le “service après vente” sera effectif même jusqu’après une période de dix ans (garantie décennale).
Mais il y a aussi le revers de la médaille, de ces grandes , a savoir le manque de souplesse et l'absence de service individuel adapte aux besoins de l'acheteur, ainsi qu’au niveau de la négociation des conditions contractuelles - standardisées - de la vente (le prix, la catégorie de construction …) ancrées dans des « contrats d’adhésion », ou contrats types, et donc difficilement modifiables, surtout lorsque, par imprudence, l'acheteur a déjà verse une avance au moment de la « réservation de la maison » avant de consulter son avocat.
Conseil : Il est prudent de se renseigner sur les projets immobiliers qui sont à l’actif du Kablan et surtout sur les impressions de ses clients.Attention : L’espérance de vie des sociétés de construction n’est pas toujours proportionnée à la taille de leur structure et certaines « grosses sociétés « ont fait faillite ces dernières années.
Il faut vérifier d’autres renseignements (voir plus loin) …Kablan inscritTout Kablan est en principe inscrit sur la liste des kablanim. Cette inscription permet de contrôler les kablanim et leur adresse – personnelles- en cas de dépôt de plaintes contre eux auprès de la corporation des kablanim.
Il est tout a fait normal, à cet égard de demander au kablan de présenter sa carte ou sa licence de kablan faisant état de son inscription sur la liste des kablan. La licence doit être à jour pour l'année en question. Par ailleurs, elle laissera apparaître des indices important tels que la spécialité de la construction du kablan mais surtout la catégorie financière à laquelle le Kablan appartient . En effet ce dernier détail constituera une indication de l'étendue des projets de la société de construction.
Conseil : L’idéal serait de se renseigner sur la situation financière du kablan quelqu’il soit Certes, le greffe des kablanim en principe ne divulguera pas beaucoup de détails surtout d'ordre financier. Mais il est possible de vérifier auprès du greffe des sociétés la situation juridique de la société, le détails des associes et surtout l'état des servitudes inscrites, par ses créanciers si elle en as- en composant le 171 (service payant) et ce, en donnant le nom et le numéro de la société (qui apparaît sur son papier entête).Il y a lieu de calculer quel sera le prix de revient réel de la maison, c'est-à-dire y compris : les frais juridiques - que le Kablan répercute généralement sur l'acheteur, les impôts (droits d'enregistrements - Mas Rekhicha), les frais de modifications ou de rajout relativement au plan initial, l'impôt afférent aux modifications (Impôt sur l’embellissement - Hetel Hashvakha) …
Il est plus aisé de la part du kablan d'ajouter des éléments dans le projet plutôt que de consentir une ristourne sur le prix de la maison.Conseil : Il vaut mieux acheter en début de projet car les prix sont moins élevés. Par ailleurs il est conseille, de recevoir differents devis signes concernant les modifications éventuelles le jour de la réservations et de les verser au contrat final.Il y aura lieu de vérifier les infra structures prévues et si, une fois le projet achevé l'environnement sera adaptée aux besoins. Pour ce faire, il est possible de consulter le plan d'urbanisme (TABA – Tohnit Binian Arim) soit auprès du kablan, soit auprès de la municipalité soit même directement au bureau de l'architecte municipal (Lichkat Mehandes Hair) .
Conseil : Il y a un autre avantage à acheter en début de projet : les choix sont plus étendus, pourvu que l'acheteur puisse consulter le plan d'urbanisme (TABA – Tohnit Binian Arim) .
II - le rôle de l’Avocat Le rôle de l’Avocat est fondamental. A cet égard, il faut refuser d'être représente par l'avocat du kablan qui "mange dans l'assiette du Kablan” et qui en fait ne défendra que les intérêts de ce dernier. De même, il est déconseiller de signer de compromis (Zikhron Devarim) ou même une simple réservation car ces documents engagent et sont exécutoires : ce sont de véritables contrats dont l’annulation, est généralement sanctionnée par une clause pénale. Les vérifications d’usages par l’avocatAcheter une maison en construction auprès d'un kablan c’est, à la fois acquérir des droits obligataires (obligations contractuelles) à l'égard du Kablan mais également des droits immobiliers (sur un terrain).Deux cas de figures sont envisageables :La maison est construite sur un terrain public (le terrain appartient a l’Office de gestion des domaines au Minhal Mekarkee Israël) .
A chaque vente du bien, son propriétaire devra payer des droits de cession (dme haskama) à l'Etat, excepte si le Kablan a paye, d’avance (en le capitalisant) cet impôt, appele en hébreu hivoun. Dans ce dernier cas les vendeurs successifs ne seront pas tenu de payer de dme askama .
Le terrain est prive : Il a, soit été acheté par le kablan soit il provient d’un tiers qui le met à disposition du projet en contrepartie d'une partie de la propriété des constructions ( Iskat Combinatsia ). Dans ce cas il faudra sortir un extrait du cadastre (Nessah Tabo) ceci, en vue de vérifier l'état juridique du terrain.(hypothèques , saisie-arrêt et autres détails tels que servitudes administratives…) mais surtout pour s’assurer qu’une mention d'avertissement (Earat Azhara) est inscrite au nom du Kablan.
Il y aura lieu de vérifier si le kablan a obtenu le permis de construire en bonne et due forme de la part de la municipalité.Les Garanties de la construction : Ils existent trois sortes de garanties prévues par la Loi (Hok Meher Dirot) : tant que l'une d'entres elles au moins n'a pas été octroyée par le kablan, ce dernier ne sera pas en droit après la signature du contrat de recevoir au delà de 15 % du prix de la maison et ce quelque soit l'avancement des travaux.
- la garantie bancaire : c'est la garantie que la kablan prend vis-à-vis de la banque, qui finance le projet, selon laquelle un bon est émis au nom de l'acheteur pour chaque somme qu'il verse au compte bancaire du projet gère auprès de la banque. De telle sorte, en cas d’impossibilité de la part du Kablan de poursuivre le projet, la banque se verra engagee, soit à rembourser les fonds avances par l'acheteur, soit à achever le projet par l'intermédiaire d’un autre kablan.En principe, le Kablan peut conditionner la remise des clefs au paiement du solde.
Toutefois deux cas de figure sont à distinguer :Si la maison est construite sur un terrain prive, après la livraison et le paiement du solde, le kablan aura, certes, le droit d'exiger la restitution des garanties bancaires mais, au préalable, il aura l’obligation d'inscrire une Hearat Hazara au Tabou au nom de l’acheteur (voir plus loin), sur la propriété du terrain.En revanche si la maison est construite sur un terrain public le kablan ne pourra pas inscrire la Hearat Hazhara, dans ce cas il ne pourra exiger la restitution de la garantie bancaire qu'après avoir signe avec l’Office de gestion des domaines publics - Minhal Mekarkee Israel, un contrat amphitheotype appele Heskem Hakhira (contrat de location a longue durée) avec le Minhal Mekarkee Israel .
- la Mention d'avertissement - Hearat Hazhara : (C’est la mention qui doit être inscrite au Tabou et qui a pour but d’avertir le public a propos d’une information diverses concernant le bien ; généralement la mention informe qu'une transaction a été effectuée au profit de l’acheteur).
Lorsque le terrain appartient au Kablan et ses droits sur le terrain sont régulièrement enregistres, il peut selon la loi, proposer a la place de la garantie bancaire, l’inscription d’une Hearat Hazhara en faveur de l’acheteur.Conseil :
Il faut s’assurer que la construction est achevée car, cette Hearat Hazhara, a la différence de la garantie bancaire, en cas de défaillance du constructeur, ne garantie pas l’achèvement des constructions et le remboursement des sommes payées sinon, et le risque est de se retrouver alors avec un appartement à demi construit et sans recours sérieux a l’égard du Kablan.
III - ECHEANCIER et DOCUMENTSL’EchéancierBien qu'en principe les paiements se font au fur et à mesure de l'avancement des travaux Selon la loi, stricto sensu, du moment que le kablan fourni la garantie bancaire en bonne et due forme après chaque paiement (de 15% minimum), les parties au contrat peuvent fixer un échéancier et s'y tenir, indépendamment de l'avancement des travaux.L'intérêt de fixer au contrat un échéancier est évident : cela évite a l'acheteur d’être surpris par l'avancée rapide des travaux, et pour ne pas être force de recherche des sources de financement de manière subite.Conseil :
Il est préférable de fixer au contrat un système intermédiaire, combinant à la fois l'obligation légale pour le kablan de ne percevoir les paiements qu'en contrepartie de l'avancement des travaux et un échéancier, avec des dates précises.Les documents essentiels au contrat Il faudra veiller à ce que le kablan joigne au contrat de vente les documents essentiels :- les plans de la maison (Tohniot ) – tel qu'ils ont été présentés le jour de la vente.- le relevé détaillé et technique (Mifrat Tekhni) : le kablan a l'obligation de joindre au contrat de vente le relevé technique de la construction qui détail de manière précise les matériaux qu'il compte utiliser.- Mihktav Hakhraga.
Lorsque le kablan a fait appel a une banque pour financer son projet, la banque, généralement, hypothèque le terrain sur lequel les maisons seront construites. C’est pourquoi, il y a lieu de demander, pour le jour de la signature, une attestation signée par la banque du kablan, appelée en hébreu Mihktav Hakhraga. Ce document garanti que, le jour venu, la banque du Kablan acceptera de lever l’hypothèque sur la partie relative du terrain sur lequel est construite la maison (à condition bien sur que l'acheteur ait paye la totalité du prix sur le compte du projet et restitue les garanties bancaires).Conseil : ne pas oublier de faire signer le kablan sur tous les documents essentiels précités, y compris le devis concernant d'éventuelles modifications.L’état des lieux Une fois l'appartement achevé, l’acheteur est contacte par le kablan, et il faut alors fixer rendez-vous pour la remise des clefs. Mais avant cela un état des lieux doit être réalisé en présence des protagonistes, kablan -ou son représentant- et acheteurs, Ce sera l’occasion de faire noter au protocole de manière contradictoire les fameuses réserves.
Conseil : Il faudra insister pour qu’un premier état des lieux, précède la remise des clés soit opère quelques temps avant la date fixée pour l’état des lieux définitif lors de la remise des clés, et ce, afin que le constructeur puisse effectuer les réparations nécessaires avant la prise de possession de l’appartement.
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Alexandre BENEZRA
Avocat - Notaire en Israel
http://www.maitre-benezra.com
Le but de ces informations juridiques et economiques, est de tracer les grandes lignes du droit en Israel. Ces lignes ne sont cependant pas exhaustives. Dans tous les cas, il appartiendra au lecteur, le cas echeant de se rapprocher de son conseil habituel avant toute prise de decision.
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La réputation du promoteur (Kablan) est fondamentale ; aujourd'hui chaque Hevrat kablanout (société de construction) a sa propre ”cote de réputation" sur le marche immobilier et auprès de ses partenaires (agents, avocats, banquiers…). Généralement, les kablanim qui ont une grosse structure et qui ont également une longue expérience dans le domaine de la construction sont rassurants car ils sont une espérance de vie supérieure aux petites sociétés. Par ailleurs en cas de défauts de construction, le “service après vente” sera effectif même jusqu’après une période de dix ans (garantie décennale).
Mais il y a aussi le revers de la médaille, de ces grandes , a savoir le manque de souplesse et l'absence de service individuel adapte aux besoins de l'acheteur, ainsi qu’au niveau de la négociation des conditions contractuelles - standardisées - de la vente (le prix, la catégorie de construction …) ancrées dans des « contrats d’adhésion », ou contrats types, et donc difficilement modifiables, surtout lorsque, par imprudence, l'acheteur a déjà verse une avance au moment de la « réservation de la maison » avant de consulter son avocat.
Conseil : Il est prudent de se renseigner sur les projets immobiliers qui sont à l’actif du Kablan et surtout sur les impressions de ses clients.Attention : L’espérance de vie des sociétés de construction n’est pas toujours proportionnée à la taille de leur structure et certaines « grosses sociétés « ont fait faillite ces dernières années.
Il faut vérifier d’autres renseignements (voir plus loin) …Kablan inscritTout Kablan est en principe inscrit sur la liste des kablanim. Cette inscription permet de contrôler les kablanim et leur adresse – personnelles- en cas de dépôt de plaintes contre eux auprès de la corporation des kablanim.
Il est tout a fait normal, à cet égard de demander au kablan de présenter sa carte ou sa licence de kablan faisant état de son inscription sur la liste des kablan. La licence doit être à jour pour l'année en question. Par ailleurs, elle laissera apparaître des indices important tels que la spécialité de la construction du kablan mais surtout la catégorie financière à laquelle le Kablan appartient . En effet ce dernier détail constituera une indication de l'étendue des projets de la société de construction.
Conseil : L’idéal serait de se renseigner sur la situation financière du kablan quelqu’il soit Certes, le greffe des kablanim en principe ne divulguera pas beaucoup de détails surtout d'ordre financier. Mais il est possible de vérifier auprès du greffe des sociétés la situation juridique de la société, le détails des associes et surtout l'état des servitudes inscrites, par ses créanciers si elle en as- en composant le 171 (service payant) et ce, en donnant le nom et le numéro de la société (qui apparaît sur son papier entête).Il y a lieu de calculer quel sera le prix de revient réel de la maison, c'est-à-dire y compris : les frais juridiques - que le Kablan répercute généralement sur l'acheteur, les impôts (droits d'enregistrements - Mas Rekhicha), les frais de modifications ou de rajout relativement au plan initial, l'impôt afférent aux modifications (Impôt sur l’embellissement - Hetel Hashvakha) …
Il est plus aisé de la part du kablan d'ajouter des éléments dans le projet plutôt que de consentir une ristourne sur le prix de la maison.Conseil : Il vaut mieux acheter en début de projet car les prix sont moins élevés. Par ailleurs il est conseille, de recevoir differents devis signes concernant les modifications éventuelles le jour de la réservations et de les verser au contrat final.Il y aura lieu de vérifier les infra structures prévues et si, une fois le projet achevé l'environnement sera adaptée aux besoins. Pour ce faire, il est possible de consulter le plan d'urbanisme (TABA – Tohnit Binian Arim) soit auprès du kablan, soit auprès de la municipalité soit même directement au bureau de l'architecte municipal (Lichkat Mehandes Hair) .
Conseil : Il y a un autre avantage à acheter en début de projet : les choix sont plus étendus, pourvu que l'acheteur puisse consulter le plan d'urbanisme (TABA – Tohnit Binian Arim) .
II - le rôle de l’Avocat Le rôle de l’Avocat est fondamental. A cet égard, il faut refuser d'être représente par l'avocat du kablan qui "mange dans l'assiette du Kablan” et qui en fait ne défendra que les intérêts de ce dernier. De même, il est déconseiller de signer de compromis (Zikhron Devarim) ou même une simple réservation car ces documents engagent et sont exécutoires : ce sont de véritables contrats dont l’annulation, est généralement sanctionnée par une clause pénale. Les vérifications d’usages par l’avocatAcheter une maison en construction auprès d'un kablan c’est, à la fois acquérir des droits obligataires (obligations contractuelles) à l'égard du Kablan mais également des droits immobiliers (sur un terrain).Deux cas de figures sont envisageables :La maison est construite sur un terrain public (le terrain appartient a l’Office de gestion des domaines au Minhal Mekarkee Israël) .
A chaque vente du bien, son propriétaire devra payer des droits de cession (dme haskama) à l'Etat, excepte si le Kablan a paye, d’avance (en le capitalisant) cet impôt, appele en hébreu hivoun. Dans ce dernier cas les vendeurs successifs ne seront pas tenu de payer de dme askama .
Le terrain est prive : Il a, soit été acheté par le kablan soit il provient d’un tiers qui le met à disposition du projet en contrepartie d'une partie de la propriété des constructions ( Iskat Combinatsia ). Dans ce cas il faudra sortir un extrait du cadastre (Nessah Tabo) ceci, en vue de vérifier l'état juridique du terrain.(hypothèques , saisie-arrêt et autres détails tels que servitudes administratives…) mais surtout pour s’assurer qu’une mention d'avertissement (Earat Azhara) est inscrite au nom du Kablan.
Il y aura lieu de vérifier si le kablan a obtenu le permis de construire en bonne et due forme de la part de la municipalité.Les Garanties de la construction : Ils existent trois sortes de garanties prévues par la Loi (Hok Meher Dirot) : tant que l'une d'entres elles au moins n'a pas été octroyée par le kablan, ce dernier ne sera pas en droit après la signature du contrat de recevoir au delà de 15 % du prix de la maison et ce quelque soit l'avancement des travaux.
- la garantie bancaire : c'est la garantie que la kablan prend vis-à-vis de la banque, qui finance le projet, selon laquelle un bon est émis au nom de l'acheteur pour chaque somme qu'il verse au compte bancaire du projet gère auprès de la banque. De telle sorte, en cas d’impossibilité de la part du Kablan de poursuivre le projet, la banque se verra engagee, soit à rembourser les fonds avances par l'acheteur, soit à achever le projet par l'intermédiaire d’un autre kablan.En principe, le Kablan peut conditionner la remise des clefs au paiement du solde.
Toutefois deux cas de figure sont à distinguer :Si la maison est construite sur un terrain prive, après la livraison et le paiement du solde, le kablan aura, certes, le droit d'exiger la restitution des garanties bancaires mais, au préalable, il aura l’obligation d'inscrire une Hearat Hazara au Tabou au nom de l’acheteur (voir plus loin), sur la propriété du terrain.En revanche si la maison est construite sur un terrain public le kablan ne pourra pas inscrire la Hearat Hazhara, dans ce cas il ne pourra exiger la restitution de la garantie bancaire qu'après avoir signe avec l’Office de gestion des domaines publics - Minhal Mekarkee Israel, un contrat amphitheotype appele Heskem Hakhira (contrat de location a longue durée) avec le Minhal Mekarkee Israel .
- la Mention d'avertissement - Hearat Hazhara : (C’est la mention qui doit être inscrite au Tabou et qui a pour but d’avertir le public a propos d’une information diverses concernant le bien ; généralement la mention informe qu'une transaction a été effectuée au profit de l’acheteur).
Lorsque le terrain appartient au Kablan et ses droits sur le terrain sont régulièrement enregistres, il peut selon la loi, proposer a la place de la garantie bancaire, l’inscription d’une Hearat Hazhara en faveur de l’acheteur.Conseil :
Il faut s’assurer que la construction est achevée car, cette Hearat Hazhara, a la différence de la garantie bancaire, en cas de défaillance du constructeur, ne garantie pas l’achèvement des constructions et le remboursement des sommes payées sinon, et le risque est de se retrouver alors avec un appartement à demi construit et sans recours sérieux a l’égard du Kablan.
III - ECHEANCIER et DOCUMENTSL’EchéancierBien qu'en principe les paiements se font au fur et à mesure de l'avancement des travaux Selon la loi, stricto sensu, du moment que le kablan fourni la garantie bancaire en bonne et due forme après chaque paiement (de 15% minimum), les parties au contrat peuvent fixer un échéancier et s'y tenir, indépendamment de l'avancement des travaux.L'intérêt de fixer au contrat un échéancier est évident : cela évite a l'acheteur d’être surpris par l'avancée rapide des travaux, et pour ne pas être force de recherche des sources de financement de manière subite.Conseil :
Il est préférable de fixer au contrat un système intermédiaire, combinant à la fois l'obligation légale pour le kablan de ne percevoir les paiements qu'en contrepartie de l'avancement des travaux et un échéancier, avec des dates précises.Les documents essentiels au contrat Il faudra veiller à ce que le kablan joigne au contrat de vente les documents essentiels :- les plans de la maison (Tohniot ) – tel qu'ils ont été présentés le jour de la vente.- le relevé détaillé et technique (Mifrat Tekhni) : le kablan a l'obligation de joindre au contrat de vente le relevé technique de la construction qui détail de manière précise les matériaux qu'il compte utiliser.- Mihktav Hakhraga.
Lorsque le kablan a fait appel a une banque pour financer son projet, la banque, généralement, hypothèque le terrain sur lequel les maisons seront construites. C’est pourquoi, il y a lieu de demander, pour le jour de la signature, une attestation signée par la banque du kablan, appelée en hébreu Mihktav Hakhraga. Ce document garanti que, le jour venu, la banque du Kablan acceptera de lever l’hypothèque sur la partie relative du terrain sur lequel est construite la maison (à condition bien sur que l'acheteur ait paye la totalité du prix sur le compte du projet et restitue les garanties bancaires).Conseil : ne pas oublier de faire signer le kablan sur tous les documents essentiels précités, y compris le devis concernant d'éventuelles modifications.L’état des lieux Une fois l'appartement achevé, l’acheteur est contacte par le kablan, et il faut alors fixer rendez-vous pour la remise des clefs. Mais avant cela un état des lieux doit être réalisé en présence des protagonistes, kablan -ou son représentant- et acheteurs, Ce sera l’occasion de faire noter au protocole de manière contradictoire les fameuses réserves.
Conseil : Il faudra insister pour qu’un premier état des lieux, précède la remise des clés soit opère quelques temps avant la date fixée pour l’état des lieux définitif lors de la remise des clés, et ce, afin que le constructeur puisse effectuer les réparations nécessaires avant la prise de possession de l’appartement.
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Alexandre BENEZRA
Avocat - Notaire en Israel
http://www.maitre-benezra.com
LE DROIT DES AFFAIRES EN ISRAEL
LE DROIT DES AFFAIRES EN ISRAEL
Le but de ces informations juridiques et economiques, est de tracer les grandes lignes du droit en Israel. Ces lignes ne sont cependant pas exhaustives. Dans tous les cas, il appartiendra au lecteur, le cas echeant de se rapprocher de son conseil habituel avant toute prise de decision.
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BAUX COMMERCIAUXFort de l’expérience acquise grâce à nos clients, et de nos connaissances, nous disposons de spécialistes capables de vous assister non seulement dans la négociation des baux mais aussi dans la rédaction de tout type de contrats relatifs à la location. Nous maîtrisons aussi les procédures judiciaires pour les actions relatives aux baux.
SOCIETES Dans le domaine du droit des sociétés, nous traitons toutes diligences relatives essentiellement la négociation et la rédaction de tous types de contrats commerciaux (vente, distribution, franchise, licence), ainsi que la création de sociétés,la rédaction de statuts, cession, et liquidation d'entreprise
LA STRUCTURE JURIDIQUE DE L'INVESTISSEMENT ETRANGER EN ISRAEL. Le choix de la forme juridique est divers. Il est fonction, notamment, de la forme de mise à disposition des fonds (prêt ou investissement en capital), du degré d'implication de l'investisseur étranger dans la gestion, de l'étendue de sa responsabilité et de considérations fiscales. Le choix de la forme juridique devra tenir compte d'un certain nombre d'éléments : - la connaissance la marche et les relations déjà établies avec des personnes ou des sociétés installées en France - l'activité économique exercée (production, prestations de services, vente) et ses impératifs logistiques, la position de la société dans le secteur d'activité ; - la capacité financière et la rapidité d'implantation. Si le but de l'entreprise est de prendre des contacts, connaitre le marche vise ou se faire connaitre. Une structure légère, rapide à mettre en place et peu onéreuse, telle que le bureau de liaison semble alors la plus appropriée. En revanche, si votre souhait est de d'introduire réellement un produit sur le marche avec une véritable stratégie de développement, d'autres structures semblent plus adaptées. Et notamment constituer une société de droit français qui sera ou non filiale de la société Le choix entre les différentes formes de sociétés doit alors être examine avec attention.
LA SUCCURSALE La succursale est un établissement autonome et durable, dont la gestion et direction de ses affaires sont subordonnée à la société. La succursale n'a pas de personnalité juridique. Elle ne peut pas agir en justice, c'est a la société étrangère d'agir. Elle n'a pas de patrimoine propre : les biens affectes a son exploitation sont la propriété de la société étrangère. Toute dette de la succursale est une dette de la société étrangère qui en répond sur ses biens en France et a l'étranger. Dans ses relations avec les tiers, elle a " de facto " une certaine autonomie de gestion. Toutefois son activité devra être conforme à l'objet de la société. Les succursales de sociétés dont le siège social est à l'étranger sont, en principe, régies par la loi du siège social. Si le responsable de la succursale est étranger, il doit être titulaire d'une carte de commerce étranger sauf s'il est ressortissant de l'Union européenne ou titulaire d'une carte de résident. Sauf dans certains secteurs traditionnellement interdits aux investisseurs étrangers (industrie militaire, énergie, certaines branches d'activité dans l'industrie lourde), la détention de participations dans des entités israéliennes par un investisseur étranger n'est soumise à aucune restriction juridique. De la même façon, le gestionnaire de cet investissement ou de l'entité israélienne n'est subordonne a aucune condition de résidence ou de nationalité. Les succursales doivent être enregistrées au Registre des sociétés comme sociétés étrangères. Les formalités sont simples: Le groupe étranger court le risque de voir imposer en Israel des activités effectuées en dehors d'Israel (le régime des plus values en capital est néanmoins plus favorable que celui d'une filiale). L'étendue des aides a une entreprise approuvée prenant la forme d'une succursale (non résidente) est plus réduite que dans le cas d'une filiale. L'ensemble de ces raisons fait parfois préférer la filiale a la succursale. Les profits d'une succursale israélienne d'un groupe étranger sont en règle générale imposes en Israel. Lorsque la succursale est gérée en dehors d'Israel, les revenus réalises en Israel ou résultant de la vente d'un bien israélien a l'étranger sont imposes en Israel. Dans ce dernier cas, les autres revenus ne sont pas imposes en Israel.
LA FILIALE Une société étrangère peut créer une société filiale de droit français, ayant son siège social en France. Cette filiale prend généralement la forme soit : d'une société a responsabilité limitée (SARL) soit d'une société anonyme (SA) Lorsque l'activité de la filiale israélienne d'un groupe étranger (a condition que le groupe ne réalisé pas l'ensemble de son activité en Israel) est gérée depuis l'étranger, la filiale est considérée comme non résidente et exemptée d'impôts - a moins que les profits ne soient reverses a la société étrangère sous forme d'intérêt, de royalties ou de frais de gestion. Une filiale gérée en Israel est considérée comme résidente et imposée en Israel. Un investissement en capital effectue par un particulier étranger dans une société israélienne est assimilable fiscalement a un investissement d'un groupe étranger dans une filiale israélienne.
LE BUREAU DE LIAISON Un bureau de liaison a uniquement pour objet de prendre contact avec des clients, de recueillir des informations, de fournir des renseignements pour le compte de la société mère. Il ne se livre à aucune activité commerciale. La création d'un tel bureau en Israel n'est pas, en principe, considérée comme un investissement direct et n'est donc pas soumise à la législation des investissements étrangers. Le bureau de liaison n'a pas de personnalité juridique. Il ne peut ester en justice, que par l'intermédiaire de la société étrangère.
* * *LE DROIT DES CONTRATS EN ISRAEL
Le droit des contrats en Israel fait l'objet d'une codification progressive basée sur diverses sources législatives émanant tant du droit continental, du code Napoléon, du droit Anglo-Saxon que du droit Ottoman.Loi générale des contrats (5733-1973) Loi concernant la rupture des contrats (5730-1970)
COMMENT CONCLURE UN CONTRAT ? En Israel, le principe est la conclusion orale d'un contrat ; bien évidemment il est d'usage et vivement recommande par mesure de sécurité, de contracter tout contrat par écrit. Le contrat est régi par le principe de la libre volonté des parties. Il peut-être rédigé en Hébreu ou dans toute autre langue et ce par les parties elles-mêmes, leur Avocat, un tiers. Ainsi domine le principe de la liberté contractuelle
QUAND SE REALISE LA CONCLUSION DU CONTRAT ? Le contrat est réalisé de la rencontre de l'offre et de l'acceptation ainsi et eu égard au principe du contrat oral il convient d'être extrêmement prudent lors des pourparlers. Par ailleurs le droit des contrats repose sur le principe essentiel de la bonne foi des parties. Il est vivement conseiller de prendre l'attache d'un Avocat tant pour la négociation des pourparlers que pour la rédaction des clauses du contrat.
COMMENT PREND FIN UN CONTRAT ? Il peut prendre fin de différentes manières : " En cas de force majeure" non- respect des obligations contractuelles." Absence de bonne foi" En présence d'un mineur si le contrat n'a pas été entériné par le Tribunal" Par la disparition de l'objet même du contrat En cas de résiliation anticipée du contrat la partie lésée pourra obtenir une indemnisation du préjudice subi.
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Alexandre BENEZRA
Avocat - Notaire en Israel
http://www.maitre-benezra.com/
Le but de ces informations juridiques et economiques, est de tracer les grandes lignes du droit en Israel. Ces lignes ne sont cependant pas exhaustives. Dans tous les cas, il appartiendra au lecteur, le cas echeant de se rapprocher de son conseil habituel avant toute prise de decision.
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BAUX COMMERCIAUXFort de l’expérience acquise grâce à nos clients, et de nos connaissances, nous disposons de spécialistes capables de vous assister non seulement dans la négociation des baux mais aussi dans la rédaction de tout type de contrats relatifs à la location. Nous maîtrisons aussi les procédures judiciaires pour les actions relatives aux baux.
SOCIETES Dans le domaine du droit des sociétés, nous traitons toutes diligences relatives essentiellement la négociation et la rédaction de tous types de contrats commerciaux (vente, distribution, franchise, licence), ainsi que la création de sociétés,la rédaction de statuts, cession, et liquidation d'entreprise
LA STRUCTURE JURIDIQUE DE L'INVESTISSEMENT ETRANGER EN ISRAEL. Le choix de la forme juridique est divers. Il est fonction, notamment, de la forme de mise à disposition des fonds (prêt ou investissement en capital), du degré d'implication de l'investisseur étranger dans la gestion, de l'étendue de sa responsabilité et de considérations fiscales. Le choix de la forme juridique devra tenir compte d'un certain nombre d'éléments : - la connaissance la marche et les relations déjà établies avec des personnes ou des sociétés installées en France - l'activité économique exercée (production, prestations de services, vente) et ses impératifs logistiques, la position de la société dans le secteur d'activité ; - la capacité financière et la rapidité d'implantation. Si le but de l'entreprise est de prendre des contacts, connaitre le marche vise ou se faire connaitre. Une structure légère, rapide à mettre en place et peu onéreuse, telle que le bureau de liaison semble alors la plus appropriée. En revanche, si votre souhait est de d'introduire réellement un produit sur le marche avec une véritable stratégie de développement, d'autres structures semblent plus adaptées. Et notamment constituer une société de droit français qui sera ou non filiale de la société Le choix entre les différentes formes de sociétés doit alors être examine avec attention.
LA SUCCURSALE La succursale est un établissement autonome et durable, dont la gestion et direction de ses affaires sont subordonnée à la société. La succursale n'a pas de personnalité juridique. Elle ne peut pas agir en justice, c'est a la société étrangère d'agir. Elle n'a pas de patrimoine propre : les biens affectes a son exploitation sont la propriété de la société étrangère. Toute dette de la succursale est une dette de la société étrangère qui en répond sur ses biens en France et a l'étranger. Dans ses relations avec les tiers, elle a " de facto " une certaine autonomie de gestion. Toutefois son activité devra être conforme à l'objet de la société. Les succursales de sociétés dont le siège social est à l'étranger sont, en principe, régies par la loi du siège social. Si le responsable de la succursale est étranger, il doit être titulaire d'une carte de commerce étranger sauf s'il est ressortissant de l'Union européenne ou titulaire d'une carte de résident. Sauf dans certains secteurs traditionnellement interdits aux investisseurs étrangers (industrie militaire, énergie, certaines branches d'activité dans l'industrie lourde), la détention de participations dans des entités israéliennes par un investisseur étranger n'est soumise à aucune restriction juridique. De la même façon, le gestionnaire de cet investissement ou de l'entité israélienne n'est subordonne a aucune condition de résidence ou de nationalité. Les succursales doivent être enregistrées au Registre des sociétés comme sociétés étrangères. Les formalités sont simples: Le groupe étranger court le risque de voir imposer en Israel des activités effectuées en dehors d'Israel (le régime des plus values en capital est néanmoins plus favorable que celui d'une filiale). L'étendue des aides a une entreprise approuvée prenant la forme d'une succursale (non résidente) est plus réduite que dans le cas d'une filiale. L'ensemble de ces raisons fait parfois préférer la filiale a la succursale. Les profits d'une succursale israélienne d'un groupe étranger sont en règle générale imposes en Israel. Lorsque la succursale est gérée en dehors d'Israel, les revenus réalises en Israel ou résultant de la vente d'un bien israélien a l'étranger sont imposes en Israel. Dans ce dernier cas, les autres revenus ne sont pas imposes en Israel.
LA FILIALE Une société étrangère peut créer une société filiale de droit français, ayant son siège social en France. Cette filiale prend généralement la forme soit : d'une société a responsabilité limitée (SARL) soit d'une société anonyme (SA) Lorsque l'activité de la filiale israélienne d'un groupe étranger (a condition que le groupe ne réalisé pas l'ensemble de son activité en Israel) est gérée depuis l'étranger, la filiale est considérée comme non résidente et exemptée d'impôts - a moins que les profits ne soient reverses a la société étrangère sous forme d'intérêt, de royalties ou de frais de gestion. Une filiale gérée en Israel est considérée comme résidente et imposée en Israel. Un investissement en capital effectue par un particulier étranger dans une société israélienne est assimilable fiscalement a un investissement d'un groupe étranger dans une filiale israélienne.
LE BUREAU DE LIAISON Un bureau de liaison a uniquement pour objet de prendre contact avec des clients, de recueillir des informations, de fournir des renseignements pour le compte de la société mère. Il ne se livre à aucune activité commerciale. La création d'un tel bureau en Israel n'est pas, en principe, considérée comme un investissement direct et n'est donc pas soumise à la législation des investissements étrangers. Le bureau de liaison n'a pas de personnalité juridique. Il ne peut ester en justice, que par l'intermédiaire de la société étrangère.
* * *LE DROIT DES CONTRATS EN ISRAEL
Le droit des contrats en Israel fait l'objet d'une codification progressive basée sur diverses sources législatives émanant tant du droit continental, du code Napoléon, du droit Anglo-Saxon que du droit Ottoman.Loi générale des contrats (5733-1973) Loi concernant la rupture des contrats (5730-1970)
COMMENT CONCLURE UN CONTRAT ? En Israel, le principe est la conclusion orale d'un contrat ; bien évidemment il est d'usage et vivement recommande par mesure de sécurité, de contracter tout contrat par écrit. Le contrat est régi par le principe de la libre volonté des parties. Il peut-être rédigé en Hébreu ou dans toute autre langue et ce par les parties elles-mêmes, leur Avocat, un tiers. Ainsi domine le principe de la liberté contractuelle
QUAND SE REALISE LA CONCLUSION DU CONTRAT ? Le contrat est réalisé de la rencontre de l'offre et de l'acceptation ainsi et eu égard au principe du contrat oral il convient d'être extrêmement prudent lors des pourparlers. Par ailleurs le droit des contrats repose sur le principe essentiel de la bonne foi des parties. Il est vivement conseiller de prendre l'attache d'un Avocat tant pour la négociation des pourparlers que pour la rédaction des clauses du contrat.
COMMENT PREND FIN UN CONTRAT ? Il peut prendre fin de différentes manières : " En cas de force majeure" non- respect des obligations contractuelles." Absence de bonne foi" En présence d'un mineur si le contrat n'a pas été entériné par le Tribunal" Par la disparition de l'objet même du contrat En cas de résiliation anticipée du contrat la partie lésée pourra obtenir une indemnisation du préjudice subi.
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INVESTIR EN ISRAEL, CONSIDERATIONS JURIDIQUES
INVESTIR EN ISRAEL, CONSIDERATIONS JURIDIQUES
Israel est le centre spirituel et religieux du peuple juif. Il est aussi une terre d'opportunités. Unique démocratie du Moyen-Orient, sa monnaie et son inflation sont stables. Son développement économique et la structure de son économie le rangent parmi les pays industrialises de libre entreprise. Son ouverture internationale est exceptionnelle: Israel est signataire d'accords de libre échange avec l'Europe et les Etats Unis et bénéficie d'une renommée internationale dans de très nombreux secteurs économiques parmi les plus avances dans le monde. L'investissement étranger est fortement encourage et Israel offre a l'investisseur étranger une riche panoplie d'aides économiques, juridiques et fiscales.
1. L'encouragement a l'investissement étranger Le domaine des encouragements à l'investissement est encadré notamment par la loi sur l'Encouragement de l'Investissement en Capital, la loi sur l'Encouragement de la Recherche et du Développement Industriel et la loi sur l'Encouragement de l'Industrie (Fiscalité). L'investisseur étranger bénéficie dans certains domaines d'un traitement préférentiel par rapport à l'investisseur israélien. Les aides sont subordonnées à l'approbation de l'investissement. L'octroi du statut d'entreprise approuvée par le Centre Israélien d'Investissement (en général a caractère industriel ou touristique) est soumis a certaines conditions financières (montant des capitaux propres par rapport au montant de l'investissement, échelonnement du financement) et juridiques (garanties, obligations fiscales).
Il ouvre la voie à des aides à l'investissement et des garanties de l'Etat (jusqu'a deux tiers du cout du projet) et/ou a des avantages fiscaux (exemption d'impôts ou taux réduits) (cf. "Aspects fiscaux de l'investissement étranger"). Le montant des aides dépend de la localisation de l'activité en Israel: certaines régions bénéficient d'un traitement préférentiel (le Sud, le Golan, le Nord-est du pays). Dans ces régions, seule une partie du cout des travaux d'infrastructure est supportée par les entreprises approuvées. Il existe également des aides en matière de Recherche et Développement (jusqu'a deux tiers des dépenses), de capital risque (jusqu'a la moitie du capital total) et de petites entreprises (jusqu'a 7 5% des sommes totales investies).
Les projets agricole approuves suivent le régime des entreprises approuvées.
2. Principaux aspects fiscaux de l'investissement étranger En règle générale, les filiales et succursales de groupes étrangers bénéficient d'un traitement fiscal identique à celui d'une entité israélienne. Ils existent cependant des dispositions favorables à l'investissement étranger. Elles s'appliquent aux entreprises approuvées par le Centre Israélien d'Investissements. Le taux d'imposition des bénéfices d'une société détentrice d'une entreprise approuvée décroit avec l'augmentation de la part de l'investissement étranger dans la société. L'investisseur peut également préférer une exemption d'impôt dont la durée dépend de la localisation de l'entreprise; la distribution de dividendes fait perdre le bénéfice de l'exemption d'impôt. Le dividende distribue par la société fait l'objet d'une retenue à la source à un taux réduit. Les investissements immobiliers approuves (acquisition d'un bâtiment industriel et mise a bail a une entreprise approuvée, acquisition d'un immeuble en vue d'en retirer des revenus locatifs..) bénéficient également d'avantages fiscaux. Sous réserve de la convention fiscale entre la France et Israel, la fiscalité des investissements étrangers obéit aux principes fondamentaux suivants. Aides régionales Zones portuaires libres (Haïfa, Ashdod, Eilat) Les avantages fiscaux sont considérables: absence d'impôt sur les sociétés puis application d'un taux réduit, exemption de certaines taxes immobilières, taxation allégée en matière de plus value etc.. Zone libre d'Eilat L'exemption partielle ou totale de la TVA est l'avantage fiscal majeur. Il existe également de nombreuses dispositions favorables en matière d'impôt sur le revenu (IS, IR). Zone A (Sud et Golan) et zone B (Nord Est) La durée d'exemption d'une entreprise approuvée, lorsque celle-ci opte pour le régime de l'exemption plutôt que l'octroi d'une aide a l'investissement et un taux réduit, est fortement prolongée.
3. L'investissement étranger Les restrictions liées au contrôle des changes ont été supprimées. L'investissement étranger en Israel (le transfert de fonds vers Israel) n'est pas soumis au contrôle des changes. Il est cependant conseille d'effectuer les transferts de fonds par le biais de banques locales. L'investisseur étranger peut ouvrir des comptes en devises sans limitation. Les fonds inscrits sur ces comptes sont librement transférables. Le rapatriement des fonds obéit a un régime différent suivant la nature des fonds rapatries. Dans certains cas, les investissements en capital ne peuvent être rapatries qu'après dissolution de la société.
* * *
4. LA CONVENTION FISCALE FRANCE-ISRAEL. I - Quel est le régime juridique des dividendes des sociétés ? Le principe est que les dividendes qui sont payés par une société dont le siège social se trouve en France ou en Israel à un associé résident dans l’autre état, sont imposables dans l’état ou cet associé réside. Ainsi si une société française distribue à un associé résidant en Israel des dividendes, ces derniers seront imposables en Israel et vice-versa concernant une entreprise Israélienne distribuant des dividendes à un associé résidant en France. II - Les atténuations au principe du non imposition dans le pays où réside la société Les dividendes sont également imposables dans le pays ou réside la société à condition que l'associé bénéficiaire ait effectivement perçu les dividendes distribues. III - Les règles relatives à l'avoir fiscal Un résident israélien qui perçoit de façon effective des dividendes d'une société située en France donnant droit à un avoir fiscal a droit à un remboursement du Trésor français d'un montant égal à ce crédit d'impôt sous réserve de la déduction de 15 % du montant brut des dividendes perçus (voir ci-dessus). IV - Les personnes concernées Il s'agit de personnes physiques ou de sociétés qui détiennent, directement ou indirectement, au moins 10 % du capital de la société qui paie les dividendes. Les conditions exigées Le remboursement de l'avoir fiscal par le Trésor français est soumis à une triple condition : Le bénéficiaire des dividendes doit être soumis à l'impôt israélien au taux normal. Le bénéficiaire doit apporter la preuve de la propriété des titres, parts ou actions donnant droit à l'avoir fiscal Enfin, la détention de ces droits sociaux ne doit pas avoir pour objet de faire bénéficier une autre personne du bénéfice du remboursement de l'avoir fiscal par le Trésor français. V - L'exception : Ces dispositions ne s'appliquent pas si l'associé qui perçoit les dividendes à une activité industrielle, commerciale ou indépendante par l'intermédiaire d'un établissement situé dans l'état ou la société qui paie les dividendes réside. Dans ce cas ces dividendes seront considérés et imposables dans la catégorie des bénéfices des entreprises et des professions indépendantes (articles 7 & 14 de la convention fiscale). Exemple : si un associé résidant en Israel a un établissement commercial en France et que la distribution des dividendes se rattache à cet établissement, les dispositions évoquées ci-dessus n'ont pas vocation à s'appliquer
LE REGIME DES BENEFICES DES ENTREPRISES ET DES PENSIONS. * Les bénéfices des entreprises Le principe La nationalité d'une entreprise détermine l'imposition des bénéfices. Les bénéfices sont imposables dans l'Etat ou l’entreprise à son siège social. Ainsi, une entreprise dont le siège social se situe en Ashdod verra ses bénéfices imposés en Israel selon la loi fiscale israélienne. L'atténuation du principe Si une entreprise française exerce son activité en Israel par le biais d'un établissement stable (une succursale, un bureau ou un siège de direction) les bénéfices imputables à cet établissement stable sont imposables en Israel. A l'inverse, si une société israélienne a une succursale commerciale à Lyon par le biais de laquelle elle exerce son activité. Les bénéfices? Générés par cette succursale seront imposables en France. L'installation d'une succursale ou d'une usine en Israel est une décision difficile, l'environnement fiscal est un élément déterminant de cette décision. Il convient de retenir quatre règles importantes. La détermination du bénéfice d'un établissement stable Pour le calcul du bénéfice imposable sont admises en déduction les dépenses liées à l'activité propre de l'établissement mais également les dépenses liées à son rattachement à une entreprise étrangère. Il en est ainsi des dépenses de direction et des frais généraux d'administration. Particularité Si les bénéfices de l'entreprise incluent des revenus qui font l'objet de dispositions particulières par la convention, par exemple des revenus immobiliers, ces revenus sont imposables conforment à leur régime Nombre de retraités français décident de partir vivre en Israel pour profiter d'un climat moins rude et dans certains cas pour rejoindre enfants et petits enfants. Mais quel impôt devront-ils payer : français ou israélien ? Le principe est simple, les pensions payées à un résident d'un état ne sont imposables que dans cet état. Un retraité français qui part vivre en Israel devra s'acquitter de l'impôt israélien alors même que sa pension lui est versée de France. Mais attention, il existe une exception : les retraites d'une collectivité locale (commune, département, région) ou d'une personne morale de droit public (organismes publics) devront s'acquitter de leur impôt en France alors même qu'ils résident en Israel et que leur pension est versée en Israel sauf s'ils sont de nationalité israélienne et ne possèdent pas la nationalité française. * * * CONCLUSION Parallèlement à la privatisation de l'économie, Israel poursuit depuis quelques années un vaste mouvement de levée des restrictions affectant l'investissement étranger. Les aides a l'investissement étranger, quelles que soient leurs formes, sont nombreuses et significatives. Elles encouragent l'exploitation par l'investisseur étranger du potentiel considérable de l'économie israélienne.
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Alexandre BENEZRA
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Israel est le centre spirituel et religieux du peuple juif. Il est aussi une terre d'opportunités. Unique démocratie du Moyen-Orient, sa monnaie et son inflation sont stables. Son développement économique et la structure de son économie le rangent parmi les pays industrialises de libre entreprise. Son ouverture internationale est exceptionnelle: Israel est signataire d'accords de libre échange avec l'Europe et les Etats Unis et bénéficie d'une renommée internationale dans de très nombreux secteurs économiques parmi les plus avances dans le monde. L'investissement étranger est fortement encourage et Israel offre a l'investisseur étranger une riche panoplie d'aides économiques, juridiques et fiscales.
1. L'encouragement a l'investissement étranger Le domaine des encouragements à l'investissement est encadré notamment par la loi sur l'Encouragement de l'Investissement en Capital, la loi sur l'Encouragement de la Recherche et du Développement Industriel et la loi sur l'Encouragement de l'Industrie (Fiscalité). L'investisseur étranger bénéficie dans certains domaines d'un traitement préférentiel par rapport à l'investisseur israélien. Les aides sont subordonnées à l'approbation de l'investissement. L'octroi du statut d'entreprise approuvée par le Centre Israélien d'Investissement (en général a caractère industriel ou touristique) est soumis a certaines conditions financières (montant des capitaux propres par rapport au montant de l'investissement, échelonnement du financement) et juridiques (garanties, obligations fiscales).
Il ouvre la voie à des aides à l'investissement et des garanties de l'Etat (jusqu'a deux tiers du cout du projet) et/ou a des avantages fiscaux (exemption d'impôts ou taux réduits) (cf. "Aspects fiscaux de l'investissement étranger"). Le montant des aides dépend de la localisation de l'activité en Israel: certaines régions bénéficient d'un traitement préférentiel (le Sud, le Golan, le Nord-est du pays). Dans ces régions, seule une partie du cout des travaux d'infrastructure est supportée par les entreprises approuvées. Il existe également des aides en matière de Recherche et Développement (jusqu'a deux tiers des dépenses), de capital risque (jusqu'a la moitie du capital total) et de petites entreprises (jusqu'a 7 5% des sommes totales investies).
Les projets agricole approuves suivent le régime des entreprises approuvées.
2. Principaux aspects fiscaux de l'investissement étranger En règle générale, les filiales et succursales de groupes étrangers bénéficient d'un traitement fiscal identique à celui d'une entité israélienne. Ils existent cependant des dispositions favorables à l'investissement étranger. Elles s'appliquent aux entreprises approuvées par le Centre Israélien d'Investissements. Le taux d'imposition des bénéfices d'une société détentrice d'une entreprise approuvée décroit avec l'augmentation de la part de l'investissement étranger dans la société. L'investisseur peut également préférer une exemption d'impôt dont la durée dépend de la localisation de l'entreprise; la distribution de dividendes fait perdre le bénéfice de l'exemption d'impôt. Le dividende distribue par la société fait l'objet d'une retenue à la source à un taux réduit. Les investissements immobiliers approuves (acquisition d'un bâtiment industriel et mise a bail a une entreprise approuvée, acquisition d'un immeuble en vue d'en retirer des revenus locatifs..) bénéficient également d'avantages fiscaux. Sous réserve de la convention fiscale entre la France et Israel, la fiscalité des investissements étrangers obéit aux principes fondamentaux suivants. Aides régionales Zones portuaires libres (Haïfa, Ashdod, Eilat) Les avantages fiscaux sont considérables: absence d'impôt sur les sociétés puis application d'un taux réduit, exemption de certaines taxes immobilières, taxation allégée en matière de plus value etc.. Zone libre d'Eilat L'exemption partielle ou totale de la TVA est l'avantage fiscal majeur. Il existe également de nombreuses dispositions favorables en matière d'impôt sur le revenu (IS, IR). Zone A (Sud et Golan) et zone B (Nord Est) La durée d'exemption d'une entreprise approuvée, lorsque celle-ci opte pour le régime de l'exemption plutôt que l'octroi d'une aide a l'investissement et un taux réduit, est fortement prolongée.
3. L'investissement étranger Les restrictions liées au contrôle des changes ont été supprimées. L'investissement étranger en Israel (le transfert de fonds vers Israel) n'est pas soumis au contrôle des changes. Il est cependant conseille d'effectuer les transferts de fonds par le biais de banques locales. L'investisseur étranger peut ouvrir des comptes en devises sans limitation. Les fonds inscrits sur ces comptes sont librement transférables. Le rapatriement des fonds obéit a un régime différent suivant la nature des fonds rapatries. Dans certains cas, les investissements en capital ne peuvent être rapatries qu'après dissolution de la société.
* * *
4. LA CONVENTION FISCALE FRANCE-ISRAEL. I - Quel est le régime juridique des dividendes des sociétés ? Le principe est que les dividendes qui sont payés par une société dont le siège social se trouve en France ou en Israel à un associé résident dans l’autre état, sont imposables dans l’état ou cet associé réside. Ainsi si une société française distribue à un associé résidant en Israel des dividendes, ces derniers seront imposables en Israel et vice-versa concernant une entreprise Israélienne distribuant des dividendes à un associé résidant en France. II - Les atténuations au principe du non imposition dans le pays où réside la société Les dividendes sont également imposables dans le pays ou réside la société à condition que l'associé bénéficiaire ait effectivement perçu les dividendes distribues. III - Les règles relatives à l'avoir fiscal Un résident israélien qui perçoit de façon effective des dividendes d'une société située en France donnant droit à un avoir fiscal a droit à un remboursement du Trésor français d'un montant égal à ce crédit d'impôt sous réserve de la déduction de 15 % du montant brut des dividendes perçus (voir ci-dessus). IV - Les personnes concernées Il s'agit de personnes physiques ou de sociétés qui détiennent, directement ou indirectement, au moins 10 % du capital de la société qui paie les dividendes. Les conditions exigées Le remboursement de l'avoir fiscal par le Trésor français est soumis à une triple condition : Le bénéficiaire des dividendes doit être soumis à l'impôt israélien au taux normal. Le bénéficiaire doit apporter la preuve de la propriété des titres, parts ou actions donnant droit à l'avoir fiscal Enfin, la détention de ces droits sociaux ne doit pas avoir pour objet de faire bénéficier une autre personne du bénéfice du remboursement de l'avoir fiscal par le Trésor français. V - L'exception : Ces dispositions ne s'appliquent pas si l'associé qui perçoit les dividendes à une activité industrielle, commerciale ou indépendante par l'intermédiaire d'un établissement situé dans l'état ou la société qui paie les dividendes réside. Dans ce cas ces dividendes seront considérés et imposables dans la catégorie des bénéfices des entreprises et des professions indépendantes (articles 7 & 14 de la convention fiscale). Exemple : si un associé résidant en Israel a un établissement commercial en France et que la distribution des dividendes se rattache à cet établissement, les dispositions évoquées ci-dessus n'ont pas vocation à s'appliquer
LE REGIME DES BENEFICES DES ENTREPRISES ET DES PENSIONS. * Les bénéfices des entreprises Le principe La nationalité d'une entreprise détermine l'imposition des bénéfices. Les bénéfices sont imposables dans l'Etat ou l’entreprise à son siège social. Ainsi, une entreprise dont le siège social se situe en Ashdod verra ses bénéfices imposés en Israel selon la loi fiscale israélienne. L'atténuation du principe Si une entreprise française exerce son activité en Israel par le biais d'un établissement stable (une succursale, un bureau ou un siège de direction) les bénéfices imputables à cet établissement stable sont imposables en Israel. A l'inverse, si une société israélienne a une succursale commerciale à Lyon par le biais de laquelle elle exerce son activité. Les bénéfices? Générés par cette succursale seront imposables en France. L'installation d'une succursale ou d'une usine en Israel est une décision difficile, l'environnement fiscal est un élément déterminant de cette décision. Il convient de retenir quatre règles importantes. La détermination du bénéfice d'un établissement stable Pour le calcul du bénéfice imposable sont admises en déduction les dépenses liées à l'activité propre de l'établissement mais également les dépenses liées à son rattachement à une entreprise étrangère. Il en est ainsi des dépenses de direction et des frais généraux d'administration. Particularité Si les bénéfices de l'entreprise incluent des revenus qui font l'objet de dispositions particulières par la convention, par exemple des revenus immobiliers, ces revenus sont imposables conforment à leur régime Nombre de retraités français décident de partir vivre en Israel pour profiter d'un climat moins rude et dans certains cas pour rejoindre enfants et petits enfants. Mais quel impôt devront-ils payer : français ou israélien ? Le principe est simple, les pensions payées à un résident d'un état ne sont imposables que dans cet état. Un retraité français qui part vivre en Israel devra s'acquitter de l'impôt israélien alors même que sa pension lui est versée de France. Mais attention, il existe une exception : les retraites d'une collectivité locale (commune, département, région) ou d'une personne morale de droit public (organismes publics) devront s'acquitter de leur impôt en France alors même qu'ils résident en Israel et que leur pension est versée en Israel sauf s'ils sont de nationalité israélienne et ne possèdent pas la nationalité française. * * * CONCLUSION Parallèlement à la privatisation de l'économie, Israel poursuit depuis quelques années un vaste mouvement de levée des restrictions affectant l'investissement étranger. Les aides a l'investissement étranger, quelles que soient leurs formes, sont nombreuses et significatives. Elles encouragent l'exploitation par l'investisseur étranger du potentiel considérable de l'économie israélienne.
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Alexandre BENEZRA
Avocat - Notaire en Israel
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LES TRIBUNAUX RABBINIQUES EN ISRAEL ET LE GETH
LES TRIBUNAUX RABBINIQUES EN ISRAEL ET LE GETH
En droit israelien, toutes les questions concernant le statut des personnes (Mariages, Divorces, filliations…) sont regies par le droit hebraique uniquement.Le guet, en droit hebraique, constitue l'acte par lequel la femme recoit une declaration ecrite et librement consentie de la part de son mari, devant les juges rabbiniques, faisant etat de la volonte du mari de mettre fin aux liens du mariage.Contrairement a la plupart des Etats, dans le systeme juridique israelien, le divorce n'est pas prononce par un jugement mais par le don du guet, et ce, etant donne qu'en Israel le statut des personnes est regit entierement par le droit thoraique.Il faut preciser que le guet, est generalement precede d'un " jugement de divorce " reglant tous les aspect du divorce a savoir : l'acceptation reciproque concernant le guet , la garde des enfants, les droits de visites du parent que n'a pas la garde, le partage des biens entre les epoux etc…).la nature du tribunal saisit en premier).Soulignons par ailleurs, qu'il existent en pratique des cas - rares - ou le Bet Hadin Harabani, fixe la ceremonie du don du guet avant meme qu'un jugement de divorce n'ait ete prononce par la juridiction competente. C'est le cas lorsque les dayanim (juges rabbiniques) prennent en compte le risque que la femme reste " agouna " (c'est a dire dans l'impossibilite de se remarier) en raison du refus probable du mari de consentir a donner le guet le jour venu ; c'est pourquoi les dayanim, decident dans ce cas, de " battre le fer tant qu'il est chaud " avant que le mari se retracte.Generalement les dayanim ne peuvent forcer le mari a donner le guet, sinon cela constitue une violation de la loi juive (c'est ce que la loi juive nomme " guet meousse " qui signifie guet force) , sans parler du droit qu'aura le mari de faire appel devant le Grand Tribunal Rabbinique (Bet Hadin Hagadol en cas de guet meousse. Cependant il faut preciser, qu'en tout etat de cause le Bet Hadin Harabani peut decider de fixer une audience de preuve et ce, dans les cas les plus delicats, notamment lorsque l'une des parties - mari ou femme- refuse de donner ou de recevoir le guet sans justification hilkhatique (c'est a dire sans fondement sur la loi juive).L'audience de preuve necessitera l'examen approfondi de pieces a convictions ainsi que des interrogatoires de temoins. Soulignons que le jugement (concernant le guet) qui sera prononce a l'issue de l'audience de preuve ne fera l'objet d'appel que dans des cas exceptionnels ou le jugement fera etat d'une violation evidente de la loi juive ou des droits fondamentaux ou encore des principes poses par la Haute Cour de Justice (Bet Hadin Hagavoa Letsedek - plus communement connu sous le nom de BAGATS) dans des cas similaires.Le jugement du bet hadin harabani pourra se prononcer dans plusieurs directions : Il decidera s'il y a lieu d'obliger le mari a donner le guet a sa femme, ou bien d'obliger la femme a recevoir le guet de son mari, ou bien encore d'obliger la femme ou le mari a retourner vivre avec son conjoint (chalom bait). Il faut preciser que dans le cas - et uniquement dans ce cas - ou un jugement concernant le guet aura ete donne par le bet hadin harabani a la suite d'une audience de preuve, soit encore a la suite d'un accord signe par les deux parties, et ayant ete homologue par la juridiction competente (c'est-a-dire que l'accord a recu l'autorite de la chose jugee) si l'une des partie se refuse a l'executer elle sera exposee a des sanctions.Ces sanctions, qui seront prises sur la fondement de la Loi Israelienne, communement appelee la Loi sur les Sanctions, seront generalement de nature economique (saisie-arret sur compte bancaire, empechement a recevoir tout credit bancaire, confiscation d'un bien determine, d'un permis, d'une licence d'exercice d'une profession …) mais aussi de nature a limiter les libertes du conjoint recalcitrant (interdiction de sortie du territoire voir incarceration dans les cas les plus graves) .Soulignons que le guet ne sera prononce que si une base legale (Ilat guerouchin) est invoquee et etablie par la partie demanderesse. C'est le cas notamment lorsque la femme invoque l'absence de relation sexuelle de la part de son mari, soit pour des raisons medicales (impuissance) soit pour des raisons psychologiques, soit encore lorsque le mari entretient une relation extra-conjugale. Le mari quant a lui, pourra invoquer la ilat guerouchin, en etablissant le fait que sa femme soit "revoltee" (moredet) ou bien encore en arguant qu'elle n'applique pas la Halakha (par exemple le bain rituel une fois par mois) ou bien encore en etablissant que sa femme ait eu un comportement vulgaire vis-?-vis de son entourage, (maasse kiour), comportement lassant a supposer qu'elle aurait trompe son mari et ce, meme en l'absence de preuve parfaite ( c'est a dire deux temoins) concernant l'adultere.La ceremonie du guet comporte une partie importante selon la Halakha qui consiste ? identifier les deux conjoints. C'est l' " enquete des noms " (hakirat chemot). A l'issue de cet interrogatoire un scribe (sopher) ecrira la formulation du guet sur un parchemin et au moyen d'une encre speciale. Le guet sera signe par les deux temoins (un temoin pour chaque partie). Le mari s'adressant a sa femme lui tendra le guet en pronon?ant la formule consacree (" ceci est ton guet re?oit le, et te voici revoquee sur sa base, et permise a tout homme ")Selon le droit juif, la femme ne pourra se remarier qu'apres une periode de trois mois au moins apres le don du guet et ne pourra epouser un " Cohen ". Par ailleurs dans le cas ou il s'avere que les epoux ont repris la vie commune, apres le guet, il y aura une presomption suivant laquelle ils ont renonce au divorce religieux (bien que sur le plan civil ils seront toujours consideres comme divorce !) et il faudra le jour ou ils decident de se separer proceder a nouveau a la ceremonie du guet (guet lahkoumra) Notons enfin que, dans des cas extremes, si la femme a ete declaree moredet a la suite d'un adultere etabli par le mari et deux temoins, elle ne pourra pas se remarier avec son amant et ni retourner avec son mari.
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Alexandre BENEZRA
Avocat - Notaire en Israel
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En droit israelien, toutes les questions concernant le statut des personnes (Mariages, Divorces, filliations…) sont regies par le droit hebraique uniquement.Le guet, en droit hebraique, constitue l'acte par lequel la femme recoit une declaration ecrite et librement consentie de la part de son mari, devant les juges rabbiniques, faisant etat de la volonte du mari de mettre fin aux liens du mariage.Contrairement a la plupart des Etats, dans le systeme juridique israelien, le divorce n'est pas prononce par un jugement mais par le don du guet, et ce, etant donne qu'en Israel le statut des personnes est regit entierement par le droit thoraique.Il faut preciser que le guet, est generalement precede d'un " jugement de divorce " reglant tous les aspect du divorce a savoir : l'acceptation reciproque concernant le guet , la garde des enfants, les droits de visites du parent que n'a pas la garde, le partage des biens entre les epoux etc…).la nature du tribunal saisit en premier).Soulignons par ailleurs, qu'il existent en pratique des cas - rares - ou le Bet Hadin Harabani, fixe la ceremonie du don du guet avant meme qu'un jugement de divorce n'ait ete prononce par la juridiction competente. C'est le cas lorsque les dayanim (juges rabbiniques) prennent en compte le risque que la femme reste " agouna " (c'est a dire dans l'impossibilite de se remarier) en raison du refus probable du mari de consentir a donner le guet le jour venu ; c'est pourquoi les dayanim, decident dans ce cas, de " battre le fer tant qu'il est chaud " avant que le mari se retracte.Generalement les dayanim ne peuvent forcer le mari a donner le guet, sinon cela constitue une violation de la loi juive (c'est ce que la loi juive nomme " guet meousse " qui signifie guet force) , sans parler du droit qu'aura le mari de faire appel devant le Grand Tribunal Rabbinique (Bet Hadin Hagadol en cas de guet meousse. Cependant il faut preciser, qu'en tout etat de cause le Bet Hadin Harabani peut decider de fixer une audience de preuve et ce, dans les cas les plus delicats, notamment lorsque l'une des parties - mari ou femme- refuse de donner ou de recevoir le guet sans justification hilkhatique (c'est a dire sans fondement sur la loi juive).L'audience de preuve necessitera l'examen approfondi de pieces a convictions ainsi que des interrogatoires de temoins. Soulignons que le jugement (concernant le guet) qui sera prononce a l'issue de l'audience de preuve ne fera l'objet d'appel que dans des cas exceptionnels ou le jugement fera etat d'une violation evidente de la loi juive ou des droits fondamentaux ou encore des principes poses par la Haute Cour de Justice (Bet Hadin Hagavoa Letsedek - plus communement connu sous le nom de BAGATS) dans des cas similaires.Le jugement du bet hadin harabani pourra se prononcer dans plusieurs directions : Il decidera s'il y a lieu d'obliger le mari a donner le guet a sa femme, ou bien d'obliger la femme a recevoir le guet de son mari, ou bien encore d'obliger la femme ou le mari a retourner vivre avec son conjoint (chalom bait). Il faut preciser que dans le cas - et uniquement dans ce cas - ou un jugement concernant le guet aura ete donne par le bet hadin harabani a la suite d'une audience de preuve, soit encore a la suite d'un accord signe par les deux parties, et ayant ete homologue par la juridiction competente (c'est-a-dire que l'accord a recu l'autorite de la chose jugee) si l'une des partie se refuse a l'executer elle sera exposee a des sanctions.Ces sanctions, qui seront prises sur la fondement de la Loi Israelienne, communement appelee la Loi sur les Sanctions, seront generalement de nature economique (saisie-arret sur compte bancaire, empechement a recevoir tout credit bancaire, confiscation d'un bien determine, d'un permis, d'une licence d'exercice d'une profession …) mais aussi de nature a limiter les libertes du conjoint recalcitrant (interdiction de sortie du territoire voir incarceration dans les cas les plus graves) .Soulignons que le guet ne sera prononce que si une base legale (Ilat guerouchin) est invoquee et etablie par la partie demanderesse. C'est le cas notamment lorsque la femme invoque l'absence de relation sexuelle de la part de son mari, soit pour des raisons medicales (impuissance) soit pour des raisons psychologiques, soit encore lorsque le mari entretient une relation extra-conjugale. Le mari quant a lui, pourra invoquer la ilat guerouchin, en etablissant le fait que sa femme soit "revoltee" (moredet) ou bien encore en arguant qu'elle n'applique pas la Halakha (par exemple le bain rituel une fois par mois) ou bien encore en etablissant que sa femme ait eu un comportement vulgaire vis-?-vis de son entourage, (maasse kiour), comportement lassant a supposer qu'elle aurait trompe son mari et ce, meme en l'absence de preuve parfaite ( c'est a dire deux temoins) concernant l'adultere.La ceremonie du guet comporte une partie importante selon la Halakha qui consiste ? identifier les deux conjoints. C'est l' " enquete des noms " (hakirat chemot). A l'issue de cet interrogatoire un scribe (sopher) ecrira la formulation du guet sur un parchemin et au moyen d'une encre speciale. Le guet sera signe par les deux temoins (un temoin pour chaque partie). Le mari s'adressant a sa femme lui tendra le guet en pronon?ant la formule consacree (" ceci est ton guet re?oit le, et te voici revoquee sur sa base, et permise a tout homme ")Selon le droit juif, la femme ne pourra se remarier qu'apres une periode de trois mois au moins apres le don du guet et ne pourra epouser un " Cohen ". Par ailleurs dans le cas ou il s'avere que les epoux ont repris la vie commune, apres le guet, il y aura une presomption suivant laquelle ils ont renonce au divorce religieux (bien que sur le plan civil ils seront toujours consideres comme divorce !) et il faudra le jour ou ils decident de se separer proceder a nouveau a la ceremonie du guet (guet lahkoumra) Notons enfin que, dans des cas extremes, si la femme a ete declaree moredet a la suite d'un adultere etabli par le mari et deux temoins, elle ne pourra pas se remarier avec son amant et ni retourner avec son mari.
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Alexandre BENEZRA
Avocat - Notaire en Israel
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L'ACQUISITION D'UN BIEN IMMOBILIER EN ISRAEL
En Israel, toutes les transactions sont dominées par le principe de la liberté contractuelle. Ainsi les modalités de la vente résulteront de la libre négociation des parties.Par ailleurs, les transactions immobilières sont en générale effectuées par l’intermédiaire d’un Avocat contrairement au droit français.Certaines précautions sont à prendre avant toutes prises de décision quant à la régularisation de la vente .
QUE FAUT-IL VERIFIER AVANT D’ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER ?
Le bien immobilier fait-il l’objet d’une inscription ?Avant meme de conclure ou meme d'entrer en negociation, tout acquereur en Israel simplement interessee par une transaction immobiliere, doit consulter son avocat. En effet hormis leurs attributions judiciaires classiques , les avocats en Israel remplissent egalement le rôle de conseils juridiques et de notaire ; et a ce titre ils sont competents pour effectuer : toutes demarches telles que l'etablissement des contrats de ventes immobilieres, le transfert de ces memes droits , et leur enregistrement foncier .L'inscription d’un bien immobilier peut se faire soit au registre des Hypothèques dépendant du Ministère de la Justice;soit sous forme d'une inscription légale au Fichier immobilier du cadastre (“Lishkath Rishoum HaMekarkein” ou le “Tabou”)soit encore sous forme d'une Inscription quasi-légale aux offices de l'Administration des Domaines (le “Minhal Mekarkei Israel” ou le "Minhal”) dépendant du Ministère des Infrastructures Nationales.Il peut s'agir enfin d'une inscription contractuelle de fait, dans les bureaux des Sociétés de construction reconnues comme Sociétés de Logements (“'Hevra Meshakeneth”)ou encore dans certains cabinets d'avocats.
LE BIEN IMMOBILIER EST-IL LIBRE DE TOUTE HYPOTHEQUE ?
Il est important de vérifier si les droits vendus sont libres et quittes de toute subordination et si les droits sont grevés de charges.Il existe différentes sortes d’inscriptions permettant de vérifier la qualité réelle du vendeur sur son bien.Si le bien n'est pas inscrit au "Tabou" Il conviendra de vérifier à l’enregistrement et au Greffe des Gages si une hypothèque (Mashkanta), un gage ou une saisie sont grevés sur le bien immobilier.Si le bien immobilier est enregistré au “Tabou, il conviendra de vérifier si des mentions privés (limitation de vente,tuteur, succession, liquidateur...), municipales (expropriations, restrictions d'urbanisme, taxation,...), alignture des différentes parties communes, si certaines sont légalement exclues ou etatiques (expropriation, tribunaux, imposition,...) y figurent.S'il s'agit d'une co-propriété il faudra vérifier le reglement de copropriete de l'immeuble (“Takanon”) et quelle en est le contenu. a propriété commune et annexées exclusivement à un des appartements (comme le toit, le jardin, les emplacements de parking, les caves,l'ascenseur, les terrasses,...) ?
QUELLE EST L’ORIGINE ET LES CARACTERISTIQUES DU BIEN IMMEUBLE ?
Pour connaître l’origine du bien immeuble il convient de retirer un extrait de propriété ou tout autre document prouvant les droits du vendeur sur le bien immobilier et ou l'attestation de l'état légal de ces droits.
LE BIEN EST-IL LIBRE D’OCCUPATION ?
Attention : l'existance d'un contrat de location privilegiee ( shkerout mouguenet ) n'est pas mentionnee au " Tabou " ( Cadastre ) et donc en presence d'un " vendeur douteux " la maniere la plus radicale pour s'assurer qu'il n'y pas pas d'occupant protege (Dayar Mougan ) dans les lieux est de revisiter l'appartement avant de signer les actes , ou bien d'obtenir des renseignements decisifs aupres du Vaad Bait ( Assemblee des Coproprietaires de l'immeuble ) ou simplement de la part de voisins . " Enfin l'avocat verifiera que le bien ne fait pas l'objet d'un statut particulier , notamment suite a une decision judiciaire de succession ou de faillite de son proprietaire dans ce cas il faudra obtenir une autorisation prealable de la part des liquidateurs ou des tuteurs avant tout engagement transactionnel . En outre il sera bon de consulter egalement le reglement de copropriete - Takanon Mouskam- generalement mentionne - s'il en existe un - sur l'extrait du cadastre - Nessah Rishoum - ; cela permettra de s'assurer par exemple qu'aucune decision particuliere n'ait ete prise par l'Assemblee Generale des Coproprietaires - Vaad Bait - telle qu'une decision d'affectation de parties communes de l'immeuble a un usage particulier Atsmada - ; et dans ce cas l'acquereur serait lie par cet engagement prealable au transfert de propriete .
QUELLE EST LA QUALITE DU VENDEUR ? PEUT-IL VENDRE LE BIEN IMMEUBLE ?
Avant toutes transactions il est important de s’assurer de la qualité et de la capacité du vendeur a effectuer ladite transaction.Si le vendeur est une personne privée il faudra s'assurer son identité, soit en recueillant des déclarations ou des mandats notariés ou consulaires si il représente quelqu’un d’autre.Il faudra aussi s'assurer que le vendeur n’est pas mineur ou incapable légal ; le cas échéant, la transaction devra être ratifiée par le tribunal de district et par le Tuteur Officiel de l'Etat qui l'approuvera, ou non, selon des critères de rentabilité et de nécessité.Si l'appartement est vendu dans le cadre de l'exécution d'une succession,Il faudra vérifier si la vente est réaliser avec l’accord de tus les cohéritiers ou par l’exécuteur testamentaire et procéder à sa ratification auprès du tribunal.S'il s'agit d'une liquidation, la personne habilitée sera le curateur et le tribunal compétent.Enfin, si le vendeur est une personne morale (société, association sans but lucratif, groupement...), des documents supplémentaires seront nécessaires.
QUELLE EST LA VALEUR LEGALE D’UN AVANT CONTRAT ?
Les parties ont pu signer un avant-contrat de façon informel en vue de la conclusion ultérieure de la convention définitive. Si cet avant-contrat répond aux exigences légales, il sera considéré comme un véritable contrat de vente entre les parties, et fera déjà naître un engagement liant les parties.Par ailleurs, les avocats rédigeant plus tard la convention définitive seront tenus de respecter à la lettre ce qui a été fixé dans l’avant-contrat et risquent de rencontrer des difficultés si les parties ne sont pas d'accord sur tous les points de transaction laissés de coté ?Il convient donc d’être prudent quant à la réalisation de cet engagement qui vaudra mieux eviter au profit d'un accord solide redige par un avocat.
COMMENT SONT ETABLIS LES PRIX DES APPARTEMENTS ?
Le prix des biens immobiliers est souvent stipulé en U.S. dollars, mais sera souvent payé en shekels.Si les paiements se font en shekels, l'acheteur sera donc contraint de changer ses dollars, ses euros ou toute autre devise en nouveaux shekels ; il faut savoir que le prix fixé dans la convention en U.S. dollars, mais payé en shekels, sera indexé sur le cours moyen du dollar U.S. (le cours moyen est officiellement publié par la Banque d'Israel quotidiennement, du lundi au vendredi). Ce cours étant moyen, l'acheteur pourra prendre en considération l'écart des coursD'ailleurs les autorités fiscales calculeront le prix en shekels.Il faut savoir que toutes demandes de prêt immobilier par l'acheteur (avec hypothèque), auprès d'une banque, engage des frais et des procédures d'enregistrement supplémentaires.Ainsi que la représentation parties par un mandataire qui implique la signature de mandat/procuration par devant un notaire en Israël ou le consul israélien l’étranger.
QUELS SONT LES FRAIS ENTOURANT L'ACHAT ?*
les frais incombant au vendeur :Dans les 50 jours qui suivent la conclusion de la transaction immobilière, le vendeur devra s’acquitter de la taxe sur la plus-value immobilière, allant jusqu'à 50% du bénéfice en shekels excepte s'il obtient l'exemption .Le vendeur devra le cas echeant, s’acquitter des droits d'agrément (“Demi Haskama”) et des canons emphytéotiques [“Demi 'Hakira”] auprès du “Min Hal” ou du propriétaire du bien immobilier s'il s'agit d'un bail quasi-emphytéotique (bail de longue durée), sauf si des droits forfaitaires de capitalisation ont été payés.Les taxes sur la plus-value seront à payer auprès de la municipalité .*les frais incombant à l’acheteur :Dans les 50 jours qui suivent conclusion de la transaction, l’acheteur devra s’acquitter de la taxe d'achat sur l'immobilier dont le taux variera de 0% à 5% pour les appartements, avec une exemption d'impot de l'ordre de 0.5% du prix de l'appartement, jusqu'a un plafond d'environ 1200,000 Shekels pour les nouveaux immigrants , les invalides et les familles ayant perdu un des leurs sous les drapeaux ( et ce jusqu'à un plafond d'environ $250,000), et de 5 % pour les autres biens immobiliers;L’acheteur devra s’acquitter des timbres fiscaux nécessaires à l'enregistrement au “Tabou” (un peu plus de cent shekels).Par ailleurs si le bien immobilier est vendu en première main par une entreprise de construction, il faudra ajouter la T.V.A. (15.5%) .L’acheteur sera également tenu des frais de notaire pour l'authentification de signatures, selon le nombre d'exemplaires et bien souvent, si l'acheteur n'est pas represente par son propre avocat , les honoraires de l'avocat du constructeur pour les formalites d'enregistrement legal, seront exiges et payables au constructeur et variant de centaines de shekels à 2% + T.V.A. du prix de l'appartement.La commission de l'agent immobilier (en principe 2% + T.V.A.) si l'acheteur a eu recourt a lui ;Les honoraires du ou des avocats des parties - qui sont librement fixes par les parties ;Les dépenses courantes occasionnées par la possession et l'usage de l'appartement seront en général supportés par le vendeur jusqu'à l'entrée en jouissance, à savoir la remise de la possession effective du bien immobilier à l'acquéreur.
QUELLES SONT LES AIDES GOUVERNEMENTALES ?
La « mashkenta» (prêt hypothecaire ) pour l’achat d’un logement, est accordée dans les 10 années qui suivent l’alyah, pour une période de 20 à 28 ans. Le prêt se subdivise generalement en deux parties :-La partie principale est indexée sur l’indice du coût de la vie et geffe d'un intérêt annuel.-La partie qui est désignée sous le terme « zakaout » (pret subventionnet) .
QUELS SONT LES DOCUMENTS NECESSAIRES A LA REALISATION DEFINITIVE DE LA VENTE ?
Que la transaction porte sur des droits réels (des droits grevés sur une chose, comme par exemple le droit de propriété ou le bail quasi-emphytéotique (bail à long terme), ou sur des droits quasi-réels, (c'est-à-dire non enregistrés au “Tabou”), toute transaction immobilière doit obligatoirement pour avoir force de loi et être valide faire l’objet d'un document écrit et signé par les parties concernées.Ainsi toute transaction immobilière ne sera conclue que par la signature d'une convention commune écrite, et seules les conditions y figurant auront force obligatoire.D'autres documents devront concomitamment être signés par les parties ou par l'une d'elles tel que la cession de bail , les déclarations aux autorités fiscales, formulaires divers, mandats …Bien évidemment la loi exige des parties tout au long des pourparlers et après la signature de la convention qu’elles agissent de bonne foi, et remplissent équitablement leurs engagements respectifs sous peine d'indemnisation de l'autre partie.Ainsi elles doivent dévoiler toutes les informations nécessaires et de ne dissimuler aucun vice-caché.
LEXIQUE DES TERMES EMPLOYES DANS LE TEXTE.
haut de pageBien immobilier Ne'hes Mekarkeim Droits de constructions Zekhoyot Bnia Appartement Dira Avocat Orekh Din Attestation de propriete sur la maison Ichour Ha Zkhouiot Fichier immobilier du Cadastre Lishkat Rishoum HaMekarkein Greffe des gages Racham Hamashkonot Greffe des Hypotheques - Cadastre Tabo Administration des Domaines d'Israel Minhal Mekarkei Israel Société de logements ' Hevra Meshakeneth Pleine-propriété Baalouth Bail à longue durée 'Hakira Ledoroth Extrait de propriété Nessa'h Rishoum Attestation de l'état légal des droits Ishour Z'houyoth Pas-de-porte Dmei Maftea'h Hypothèque Mashkanta Mention marginale Hearat Hazara Charte de l'immeuble Takanon
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QUE FAUT-IL VERIFIER AVANT D’ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER ?
Le bien immobilier fait-il l’objet d’une inscription ?Avant meme de conclure ou meme d'entrer en negociation, tout acquereur en Israel simplement interessee par une transaction immobiliere, doit consulter son avocat. En effet hormis leurs attributions judiciaires classiques , les avocats en Israel remplissent egalement le rôle de conseils juridiques et de notaire ; et a ce titre ils sont competents pour effectuer : toutes demarches telles que l'etablissement des contrats de ventes immobilieres, le transfert de ces memes droits , et leur enregistrement foncier .L'inscription d’un bien immobilier peut se faire soit au registre des Hypothèques dépendant du Ministère de la Justice;soit sous forme d'une inscription légale au Fichier immobilier du cadastre (“Lishkath Rishoum HaMekarkein” ou le “Tabou”)soit encore sous forme d'une Inscription quasi-légale aux offices de l'Administration des Domaines (le “Minhal Mekarkei Israel” ou le "Minhal”) dépendant du Ministère des Infrastructures Nationales.Il peut s'agir enfin d'une inscription contractuelle de fait, dans les bureaux des Sociétés de construction reconnues comme Sociétés de Logements (“'Hevra Meshakeneth”)ou encore dans certains cabinets d'avocats.
LE BIEN IMMOBILIER EST-IL LIBRE DE TOUTE HYPOTHEQUE ?
Il est important de vérifier si les droits vendus sont libres et quittes de toute subordination et si les droits sont grevés de charges.Il existe différentes sortes d’inscriptions permettant de vérifier la qualité réelle du vendeur sur son bien.Si le bien n'est pas inscrit au "Tabou" Il conviendra de vérifier à l’enregistrement et au Greffe des Gages si une hypothèque (Mashkanta), un gage ou une saisie sont grevés sur le bien immobilier.Si le bien immobilier est enregistré au “Tabou, il conviendra de vérifier si des mentions privés (limitation de vente,tuteur, succession, liquidateur...), municipales (expropriations, restrictions d'urbanisme, taxation,...), alignture des différentes parties communes, si certaines sont légalement exclues ou etatiques (expropriation, tribunaux, imposition,...) y figurent.S'il s'agit d'une co-propriété il faudra vérifier le reglement de copropriete de l'immeuble (“Takanon”) et quelle en est le contenu. a propriété commune et annexées exclusivement à un des appartements (comme le toit, le jardin, les emplacements de parking, les caves,l'ascenseur, les terrasses,...) ?
QUELLE EST L’ORIGINE ET LES CARACTERISTIQUES DU BIEN IMMEUBLE ?
Pour connaître l’origine du bien immeuble il convient de retirer un extrait de propriété ou tout autre document prouvant les droits du vendeur sur le bien immobilier et ou l'attestation de l'état légal de ces droits.
LE BIEN EST-IL LIBRE D’OCCUPATION ?
Attention : l'existance d'un contrat de location privilegiee ( shkerout mouguenet ) n'est pas mentionnee au " Tabou " ( Cadastre ) et donc en presence d'un " vendeur douteux " la maniere la plus radicale pour s'assurer qu'il n'y pas pas d'occupant protege (Dayar Mougan ) dans les lieux est de revisiter l'appartement avant de signer les actes , ou bien d'obtenir des renseignements decisifs aupres du Vaad Bait ( Assemblee des Coproprietaires de l'immeuble ) ou simplement de la part de voisins . " Enfin l'avocat verifiera que le bien ne fait pas l'objet d'un statut particulier , notamment suite a une decision judiciaire de succession ou de faillite de son proprietaire dans ce cas il faudra obtenir une autorisation prealable de la part des liquidateurs ou des tuteurs avant tout engagement transactionnel . En outre il sera bon de consulter egalement le reglement de copropriete - Takanon Mouskam- generalement mentionne - s'il en existe un - sur l'extrait du cadastre - Nessah Rishoum - ; cela permettra de s'assurer par exemple qu'aucune decision particuliere n'ait ete prise par l'Assemblee Generale des Coproprietaires - Vaad Bait - telle qu'une decision d'affectation de parties communes de l'immeuble a un usage particulier Atsmada - ; et dans ce cas l'acquereur serait lie par cet engagement prealable au transfert de propriete .
QUELLE EST LA QUALITE DU VENDEUR ? PEUT-IL VENDRE LE BIEN IMMEUBLE ?
Avant toutes transactions il est important de s’assurer de la qualité et de la capacité du vendeur a effectuer ladite transaction.Si le vendeur est une personne privée il faudra s'assurer son identité, soit en recueillant des déclarations ou des mandats notariés ou consulaires si il représente quelqu’un d’autre.Il faudra aussi s'assurer que le vendeur n’est pas mineur ou incapable légal ; le cas échéant, la transaction devra être ratifiée par le tribunal de district et par le Tuteur Officiel de l'Etat qui l'approuvera, ou non, selon des critères de rentabilité et de nécessité.Si l'appartement est vendu dans le cadre de l'exécution d'une succession,Il faudra vérifier si la vente est réaliser avec l’accord de tus les cohéritiers ou par l’exécuteur testamentaire et procéder à sa ratification auprès du tribunal.S'il s'agit d'une liquidation, la personne habilitée sera le curateur et le tribunal compétent.Enfin, si le vendeur est une personne morale (société, association sans but lucratif, groupement...), des documents supplémentaires seront nécessaires.
QUELLE EST LA VALEUR LEGALE D’UN AVANT CONTRAT ?
Les parties ont pu signer un avant-contrat de façon informel en vue de la conclusion ultérieure de la convention définitive. Si cet avant-contrat répond aux exigences légales, il sera considéré comme un véritable contrat de vente entre les parties, et fera déjà naître un engagement liant les parties.Par ailleurs, les avocats rédigeant plus tard la convention définitive seront tenus de respecter à la lettre ce qui a été fixé dans l’avant-contrat et risquent de rencontrer des difficultés si les parties ne sont pas d'accord sur tous les points de transaction laissés de coté ?Il convient donc d’être prudent quant à la réalisation de cet engagement qui vaudra mieux eviter au profit d'un accord solide redige par un avocat.
COMMENT SONT ETABLIS LES PRIX DES APPARTEMENTS ?
Le prix des biens immobiliers est souvent stipulé en U.S. dollars, mais sera souvent payé en shekels.Si les paiements se font en shekels, l'acheteur sera donc contraint de changer ses dollars, ses euros ou toute autre devise en nouveaux shekels ; il faut savoir que le prix fixé dans la convention en U.S. dollars, mais payé en shekels, sera indexé sur le cours moyen du dollar U.S. (le cours moyen est officiellement publié par la Banque d'Israel quotidiennement, du lundi au vendredi). Ce cours étant moyen, l'acheteur pourra prendre en considération l'écart des coursD'ailleurs les autorités fiscales calculeront le prix en shekels.Il faut savoir que toutes demandes de prêt immobilier par l'acheteur (avec hypothèque), auprès d'une banque, engage des frais et des procédures d'enregistrement supplémentaires.Ainsi que la représentation parties par un mandataire qui implique la signature de mandat/procuration par devant un notaire en Israël ou le consul israélien l’étranger.
QUELS SONT LES FRAIS ENTOURANT L'ACHAT ?*
les frais incombant au vendeur :Dans les 50 jours qui suivent la conclusion de la transaction immobilière, le vendeur devra s’acquitter de la taxe sur la plus-value immobilière, allant jusqu'à 50% du bénéfice en shekels excepte s'il obtient l'exemption .Le vendeur devra le cas echeant, s’acquitter des droits d'agrément (“Demi Haskama”) et des canons emphytéotiques [“Demi 'Hakira”] auprès du “Min Hal” ou du propriétaire du bien immobilier s'il s'agit d'un bail quasi-emphytéotique (bail de longue durée), sauf si des droits forfaitaires de capitalisation ont été payés.Les taxes sur la plus-value seront à payer auprès de la municipalité .*les frais incombant à l’acheteur :Dans les 50 jours qui suivent conclusion de la transaction, l’acheteur devra s’acquitter de la taxe d'achat sur l'immobilier dont le taux variera de 0% à 5% pour les appartements, avec une exemption d'impot de l'ordre de 0.5% du prix de l'appartement, jusqu'a un plafond d'environ 1200,000 Shekels pour les nouveaux immigrants , les invalides et les familles ayant perdu un des leurs sous les drapeaux ( et ce jusqu'à un plafond d'environ $250,000), et de 5 % pour les autres biens immobiliers;L’acheteur devra s’acquitter des timbres fiscaux nécessaires à l'enregistrement au “Tabou” (un peu plus de cent shekels).Par ailleurs si le bien immobilier est vendu en première main par une entreprise de construction, il faudra ajouter la T.V.A. (15.5%) .L’acheteur sera également tenu des frais de notaire pour l'authentification de signatures, selon le nombre d'exemplaires et bien souvent, si l'acheteur n'est pas represente par son propre avocat , les honoraires de l'avocat du constructeur pour les formalites d'enregistrement legal, seront exiges et payables au constructeur et variant de centaines de shekels à 2% + T.V.A. du prix de l'appartement.La commission de l'agent immobilier (en principe 2% + T.V.A.) si l'acheteur a eu recourt a lui ;Les honoraires du ou des avocats des parties - qui sont librement fixes par les parties ;Les dépenses courantes occasionnées par la possession et l'usage de l'appartement seront en général supportés par le vendeur jusqu'à l'entrée en jouissance, à savoir la remise de la possession effective du bien immobilier à l'acquéreur.
QUELLES SONT LES AIDES GOUVERNEMENTALES ?
La « mashkenta» (prêt hypothecaire ) pour l’achat d’un logement, est accordée dans les 10 années qui suivent l’alyah, pour une période de 20 à 28 ans. Le prêt se subdivise generalement en deux parties :-La partie principale est indexée sur l’indice du coût de la vie et geffe d'un intérêt annuel.-La partie qui est désignée sous le terme « zakaout » (pret subventionnet) .
QUELS SONT LES DOCUMENTS NECESSAIRES A LA REALISATION DEFINITIVE DE LA VENTE ?
Que la transaction porte sur des droits réels (des droits grevés sur une chose, comme par exemple le droit de propriété ou le bail quasi-emphytéotique (bail à long terme), ou sur des droits quasi-réels, (c'est-à-dire non enregistrés au “Tabou”), toute transaction immobilière doit obligatoirement pour avoir force de loi et être valide faire l’objet d'un document écrit et signé par les parties concernées.Ainsi toute transaction immobilière ne sera conclue que par la signature d'une convention commune écrite, et seules les conditions y figurant auront force obligatoire.D'autres documents devront concomitamment être signés par les parties ou par l'une d'elles tel que la cession de bail , les déclarations aux autorités fiscales, formulaires divers, mandats …Bien évidemment la loi exige des parties tout au long des pourparlers et après la signature de la convention qu’elles agissent de bonne foi, et remplissent équitablement leurs engagements respectifs sous peine d'indemnisation de l'autre partie.Ainsi elles doivent dévoiler toutes les informations nécessaires et de ne dissimuler aucun vice-caché.
LEXIQUE DES TERMES EMPLOYES DANS LE TEXTE.
haut de pageBien immobilier Ne'hes Mekarkeim Droits de constructions Zekhoyot Bnia Appartement Dira Avocat Orekh Din Attestation de propriete sur la maison Ichour Ha Zkhouiot Fichier immobilier du Cadastre Lishkat Rishoum HaMekarkein Greffe des gages Racham Hamashkonot Greffe des Hypotheques - Cadastre Tabo Administration des Domaines d'Israel Minhal Mekarkei Israel Société de logements ' Hevra Meshakeneth Pleine-propriété Baalouth Bail à longue durée 'Hakira Ledoroth Extrait de propriété Nessa'h Rishoum Attestation de l'état légal des droits Ishour Z'houyoth Pas-de-porte Dmei Maftea'h Hypothèque Mashkanta Mention marginale Hearat Hazara Charte de l'immeuble Takanon
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