L'ACHAT EN CONSTRUCTION EN ISRAEL

L'ACHAT EN CONSTRUCTION EN ISRAEL


Le but de ces informations juridiques et economiques, est de tracer les grandes lignes du droit en Israel. Ces lignes ne sont cependant pas exhaustives. Dans tous les cas, il appartiendra au lecteur, le cas echeant de se rapprocher de son conseil habituel avant toute prise de decision.
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La réputation du promoteur (Kablan) est fondamentale ; aujourd'hui chaque Hevrat kablanout (société de construction) a sa propre ”cote de réputation" sur le marche immobilier et auprès de ses partenaires (agents, avocats, banquiers…). Généralement, les kablanim qui ont une grosse structure et qui ont également une longue expérience dans le domaine de la construction sont rassurants car ils sont une espérance de vie supérieure aux petites sociétés. Par ailleurs en cas de défauts de construction, le “service après vente” sera effectif même jusqu’après une période de dix ans (garantie décennale).
Mais il y a aussi le revers de la médaille, de ces grandes , a savoir le manque de souplesse et l'absence de service individuel adapte aux besoins de l'acheteur, ainsi qu’au niveau de la négociation des conditions contractuelles - standardisées - de la vente (le prix, la catégorie de construction …) ancrées dans des « contrats d’adhésion », ou contrats types, et donc difficilement modifiables, surtout lorsque, par imprudence, l'acheteur a déjà verse une avance au moment de la « réservation de la maison » avant de consulter son avocat.

Conseil : Il est prudent de se renseigner sur les projets immobiliers qui sont à l’actif du Kablan et surtout sur les impressions de ses clients.Attention : L’espérance de vie des sociétés de construction n’est pas toujours proportionnée à la taille de leur structure et certaines « grosses sociétés « ont fait faillite ces dernières années.

Il faut vérifier d’autres renseignements (voir plus loin) …Kablan inscritTout Kablan est en principe inscrit sur la liste des kablanim. Cette inscription permet de contrôler les kablanim et leur adresse – personnelles- en cas de dépôt de plaintes contre eux auprès de la corporation des kablanim.

Il est tout a fait normal, à cet égard de demander au kablan de présenter sa carte ou sa licence de kablan faisant état de son inscription sur la liste des kablan. La licence doit être à jour pour l'année en question. Par ailleurs, elle laissera apparaître des indices important tels que la spécialité de la construction du kablan mais surtout la catégorie financière à laquelle le Kablan appartient . En effet ce dernier détail constituera une indication de l'étendue des projets de la société de construction.

Conseil : L’idéal serait de se renseigner sur la situation financière du kablan quelqu’il soit Certes, le greffe des kablanim en principe ne divulguera pas beaucoup de détails surtout d'ordre financier. Mais il est possible de vérifier auprès du greffe des sociétés la situation juridique de la société, le détails des associes et surtout l'état des servitudes inscrites, par ses créanciers si elle en as- en composant le 171 (service payant) et ce, en donnant le nom et le numéro de la société (qui apparaît sur son papier entête).Il y a lieu de calculer quel sera le prix de revient réel de la maison, c'est-à-dire y compris : les frais juridiques - que le Kablan répercute généralement sur l'acheteur, les impôts (droits d'enregistrements - Mas Rekhicha), les frais de modifications ou de rajout relativement au plan initial, l'impôt afférent aux modifications (Impôt sur l’embellissement - Hetel Hashvakha) …

Il est plus aisé de la part du kablan d'ajouter des éléments dans le projet plutôt que de consentir une ristourne sur le prix de la maison.Conseil : Il vaut mieux acheter en début de projet car les prix sont moins élevés. Par ailleurs il est conseille, de recevoir differents devis signes concernant les modifications éventuelles le jour de la réservations et de les verser au contrat final.Il y aura lieu de vérifier les infra structures prévues et si, une fois le projet achevé l'environnement sera adaptée aux besoins. Pour ce faire, il est possible de consulter le plan d'urbanisme (TABA – Tohnit Binian Arim) soit auprès du kablan, soit auprès de la municipalité soit même directement au bureau de l'architecte municipal (Lichkat Mehandes Hair) .

Conseil : Il y a un autre avantage à acheter en début de projet : les choix sont plus étendus, pourvu que l'acheteur puisse consulter le plan d'urbanisme (TABA – Tohnit Binian Arim) .

II - le rôle de l’Avocat Le rôle de l’Avocat est fondamental. A cet égard, il faut refuser d'être représente par l'avocat du kablan qui "mange dans l'assiette du Kablan” et qui en fait ne défendra que les intérêts de ce dernier. De même, il est déconseiller de signer de compromis (Zikhron Devarim) ou même une simple réservation car ces documents engagent et sont exécutoires : ce sont de véritables contrats dont l’annulation, est généralement sanctionnée par une clause pénale. Les vérifications d’usages par l’avocatAcheter une maison en construction auprès d'un kablan c’est, à la fois acquérir des droits obligataires (obligations contractuelles) à l'égard du Kablan mais également des droits immobiliers (sur un terrain).Deux cas de figures sont envisageables :La maison est construite sur un terrain public (le terrain appartient a l’Office de gestion des domaines au Minhal Mekarkee Israël) .

A chaque vente du bien, son propriétaire devra payer des droits de cession (dme haskama) à l'Etat, excepte si le Kablan a paye, d’avance (en le capitalisant) cet impôt, appele en hébreu hivoun. Dans ce dernier cas les vendeurs successifs ne seront pas tenu de payer de dme askama .

Le terrain est prive : Il a, soit été acheté par le kablan soit il provient d’un tiers qui le met à disposition du projet en contrepartie d'une partie de la propriété des constructions ( Iskat Combinatsia ). Dans ce cas il faudra sortir un extrait du cadastre (Nessah Tabo) ceci, en vue de vérifier l'état juridique du terrain.(hypothèques , saisie-arrêt et autres détails tels que servitudes administratives…) mais surtout pour s’assurer qu’une mention d'avertissement (Earat Azhara) est inscrite au nom du Kablan.
Il y aura lieu de vérifier si le kablan a obtenu le permis de construire en bonne et due forme de la part de la municipalité.Les Garanties de la construction : Ils existent trois sortes de garanties prévues par la Loi (Hok Meher Dirot) : tant que l'une d'entres elles au moins n'a pas été octroyée par le kablan, ce dernier ne sera pas en droit après la signature du contrat de recevoir au delà de 15 % du prix de la maison et ce quelque soit l'avancement des travaux.

- la garantie bancaire : c'est la garantie que la kablan prend vis-à-vis de la banque, qui finance le projet, selon laquelle un bon est émis au nom de l'acheteur pour chaque somme qu'il verse au compte bancaire du projet gère auprès de la banque. De telle sorte, en cas d’impossibilité de la part du Kablan de poursuivre le projet, la banque se verra engagee, soit à rembourser les fonds avances par l'acheteur, soit à achever le projet par l'intermédiaire d’un autre kablan.En principe, le Kablan peut conditionner la remise des clefs au paiement du solde.
Toutefois deux cas de figure sont à distinguer :Si la maison est construite sur un terrain prive, après la livraison et le paiement du solde, le kablan aura, certes, le droit d'exiger la restitution des garanties bancaires mais, au préalable, il aura l’obligation d'inscrire une Hearat Hazara au Tabou au nom de l’acheteur (voir plus loin), sur la propriété du terrain.En revanche si la maison est construite sur un terrain public le kablan ne pourra pas inscrire la Hearat Hazhara, dans ce cas il ne pourra exiger la restitution de la garantie bancaire qu'après avoir signe avec l’Office de gestion des domaines publics - Minhal Mekarkee Israel, un contrat amphitheotype appele Heskem Hakhira (contrat de location a longue durée) avec le Minhal Mekarkee Israel .

- la Mention d'avertissement - Hearat Hazhara : (C’est la mention qui doit être inscrite au Tabou et qui a pour but d’avertir le public a propos d’une information diverses concernant le bien ; généralement la mention informe qu'une transaction a été effectuée au profit de l’acheteur).
Lorsque le terrain appartient au Kablan et ses droits sur le terrain sont régulièrement enregistres, il peut selon la loi, proposer a la place de la garantie bancaire, l’inscription d’une Hearat Hazhara en faveur de l’acheteur.Conseil :
Il faut s’assurer que la construction est achevée car, cette Hearat Hazhara, a la différence de la garantie bancaire, en cas de défaillance du constructeur, ne garantie pas l’achèvement des constructions et le remboursement des sommes payées sinon, et le risque est de se retrouver alors avec un appartement à demi construit et sans recours sérieux a l’égard du Kablan.

III - ECHEANCIER et DOCUMENTSL’EchéancierBien qu'en principe les paiements se font au fur et à mesure de l'avancement des travaux Selon la loi, stricto sensu, du moment que le kablan fourni la garantie bancaire en bonne et due forme après chaque paiement (de 15% minimum), les parties au contrat peuvent fixer un échéancier et s'y tenir, indépendamment de l'avancement des travaux.L'intérêt de fixer au contrat un échéancier est évident : cela évite a l'acheteur d’être surpris par l'avancée rapide des travaux, et pour ne pas être force de recherche des sources de financement de manière subite.Conseil :

Il est préférable de fixer au contrat un système intermédiaire, combinant à la fois l'obligation légale pour le kablan de ne percevoir les paiements qu'en contrepartie de l'avancement des travaux et un échéancier, avec des dates précises.Les documents essentiels au contrat Il faudra veiller à ce que le kablan joigne au contrat de vente les documents essentiels :- les plans de la maison (Tohniot ) – tel qu'ils ont été présentés le jour de la vente.- le relevé détaillé et technique (Mifrat Tekhni) : le kablan a l'obligation de joindre au contrat de vente le relevé technique de la construction qui détail de manière précise les matériaux qu'il compte utiliser.- Mihktav Hakhraga.

Lorsque le kablan a fait appel a une banque pour financer son projet, la banque, généralement, hypothèque le terrain sur lequel les maisons seront construites. C’est pourquoi, il y a lieu de demander, pour le jour de la signature, une attestation signée par la banque du kablan, appelée en hébreu Mihktav Hakhraga. Ce document garanti que, le jour venu, la banque du Kablan acceptera de lever l’hypothèque sur la partie relative du terrain sur lequel est construite la maison (à condition bien sur que l'acheteur ait paye la totalité du prix sur le compte du projet et restitue les garanties bancaires).Conseil : ne pas oublier de faire signer le kablan sur tous les documents essentiels précités, y compris le devis concernant d'éventuelles modifications.L’état des lieux Une fois l'appartement achevé, l’acheteur est contacte par le kablan, et il faut alors fixer rendez-vous pour la remise des clefs. Mais avant cela un état des lieux doit être réalisé en présence des protagonistes, kablan -ou son représentant- et acheteurs, Ce sera l’occasion de faire noter au protocole de manière contradictoire les fameuses réserves.

Conseil : Il faudra insister pour qu’un premier état des lieux, précède la remise des clés soit opère quelques temps avant la date fixée pour l’état des lieux définitif lors de la remise des clés, et ce, afin que le constructeur puisse effectuer les réparations nécessaires avant la prise de possession de l’appartement.

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Alexandre BENEZRA
Avocat - Notaire en Israel
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