mardi 3 mars 2009

L'ACQUISITION D'UN BIEN IMMOBILIER EN ISRAEL

En Israel, toutes les transactions sont dominées par le principe de la liberté contractuelle. Ainsi les modalités de la vente résulteront de la libre négociation des parties.Par ailleurs, les transactions immobilières sont en générale effectuées par l’intermédiaire d’un Avocat contrairement au droit français.Certaines précautions sont à prendre avant toutes prises de décision quant à la régularisation de la vente .

QUE FAUT-IL VERIFIER AVANT D’ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER ?
Le bien immobilier fait-il l’objet d’une inscription ?Avant meme de conclure ou meme d'entrer en negociation, tout acquereur en Israel simplement interessee par une transaction immobiliere, doit consulter son avocat. En effet hormis leurs attributions judiciaires classiques , les avocats en Israel remplissent egalement le rôle de conseils juridiques et de notaire ; et a ce titre ils sont competents pour effectuer : toutes demarches telles que l'etablissement des contrats de ventes immobilieres, le transfert de ces memes droits , et leur enregistrement foncier .L'inscription d’un bien immobilier peut se faire soit au registre des Hypothèques dépendant du Ministère de la Justice;soit sous forme d'une inscription légale au Fichier immobilier du cadastre (“Lishkath Rishoum HaMekarkein” ou le “Tabou”)soit encore sous forme d'une Inscription quasi-légale aux offices de l'Administration des Domaines (le “Minhal Mekarkei Israel” ou le "Minhal”) dépendant du Ministère des Infrastructures Nationales.Il peut s'agir enfin d'une inscription contractuelle de fait, dans les bureaux des Sociétés de construction reconnues comme Sociétés de Logements (“'Hevra Meshakeneth”)ou encore dans certains cabinets d'avocats.


LE BIEN IMMOBILIER EST-IL LIBRE DE TOUTE HYPOTHEQUE ?
Il est important de vérifier si les droits vendus sont libres et quittes de toute subordination et si les droits sont grevés de charges.Il existe différentes sortes d’inscriptions permettant de vérifier la qualité réelle du vendeur sur son bien.Si le bien n'est pas inscrit au "Tabou" Il conviendra de vérifier à l’enregistrement et au Greffe des Gages si une hypothèque (Mashkanta), un gage ou une saisie sont grevés sur le bien immobilier.Si le bien immobilier est enregistré au “Tabou, il conviendra de vérifier si des mentions privés (limitation de vente,tuteur, succession, liquidateur...), municipales (expropriations, restrictions d'urbanisme, taxation,...), alignture des différentes parties communes, si certaines sont légalement exclues ou etatiques (expropriation, tribunaux, imposition,...) y figurent.S'il s'agit d'une co-propriété il faudra vérifier le reglement de copropriete de l'immeuble (“Takanon”) et quelle en est le contenu. a propriété commune et annexées exclusivement à un des appartements (comme le toit, le jardin, les emplacements de parking, les caves,l'ascenseur, les terrasses,...) ?


QUELLE EST L’ORIGINE ET LES CARACTERISTIQUES DU BIEN IMMEUBLE ?
Pour connaître l’origine du bien immeuble il convient de retirer un extrait de propriété ou tout autre document prouvant les droits du vendeur sur le bien immobilier et ou l'attestation de l'état légal de ces droits.

LE BIEN EST-IL LIBRE D’OCCUPATION ?
Attention : l'existance d'un contrat de location privilegiee ( shkerout mouguenet ) n'est pas mentionnee au " Tabou " ( Cadastre ) et donc en presence d'un " vendeur douteux " la maniere la plus radicale pour s'assurer qu'il n'y pas pas d'occupant protege (Dayar Mougan ) dans les lieux est de revisiter l'appartement avant de signer les actes , ou bien d'obtenir des renseignements decisifs aupres du Vaad Bait ( Assemblee des Coproprietaires de l'immeuble ) ou simplement de la part de voisins . " Enfin l'avocat verifiera que le bien ne fait pas l'objet d'un statut particulier , notamment suite a une decision judiciaire de succession ou de faillite de son proprietaire dans ce cas il faudra obtenir une autorisation prealable de la part des liquidateurs ou des tuteurs avant tout engagement transactionnel . En outre il sera bon de consulter egalement le reglement de copropriete - Takanon Mouskam- generalement mentionne - s'il en existe un - sur l'extrait du cadastre - Nessah Rishoum - ; cela permettra de s'assurer par exemple qu'aucune decision particuliere n'ait ete prise par l'Assemblee Generale des Coproprietaires - Vaad Bait - telle qu'une decision d'affectation de parties communes de l'immeuble a un usage particulier Atsmada - ; et dans ce cas l'acquereur serait lie par cet engagement prealable au transfert de propriete .

QUELLE EST LA QUALITE DU VENDEUR ? PEUT-IL VENDRE LE BIEN IMMEUBLE ?
Avant toutes transactions il est important de s’assurer de la qualité et de la capacité du vendeur a effectuer ladite transaction.Si le vendeur est une personne privée il faudra s'assurer son identité, soit en recueillant des déclarations ou des mandats notariés ou consulaires si il représente quelqu’un d’autre.Il faudra aussi s'assurer que le vendeur n’est pas mineur ou incapable légal ; le cas échéant, la transaction devra être ratifiée par le tribunal de district et par le Tuteur Officiel de l'Etat qui l'approuvera, ou non, selon des critères de rentabilité et de nécessité.Si l'appartement est vendu dans le cadre de l'exécution d'une succession,Il faudra vérifier si la vente est réaliser avec l’accord de tus les cohéritiers ou par l’exécuteur testamentaire et procéder à sa ratification auprès du tribunal.S'il s'agit d'une liquidation, la personne habilitée sera le curateur et le tribunal compétent.Enfin, si le vendeur est une personne morale (société, association sans but lucratif, groupement...), des documents supplémentaires seront nécessaires.

QUELLE EST LA VALEUR LEGALE D’UN AVANT CONTRAT ?
Les parties ont pu signer un avant-contrat de façon informel en vue de la conclusion ultérieure de la convention définitive. Si cet avant-contrat répond aux exigences légales, il sera considéré comme un véritable contrat de vente entre les parties, et fera déjà naître un engagement liant les parties.Par ailleurs, les avocats rédigeant plus tard la convention définitive seront tenus de respecter à la lettre ce qui a été fixé dans l’avant-contrat et risquent de rencontrer des difficultés si les parties ne sont pas d'accord sur tous les points de transaction laissés de coté ?Il convient donc d’être prudent quant à la réalisation de cet engagement qui vaudra mieux eviter au profit d'un accord solide redige par un avocat.

COMMENT SONT ETABLIS LES PRIX DES APPARTEMENTS ?
Le prix des biens immobiliers est souvent stipulé en U.S. dollars, mais sera souvent payé en shekels.Si les paiements se font en shekels, l'acheteur sera donc contraint de changer ses dollars, ses euros ou toute autre devise en nouveaux shekels ; il faut savoir que le prix fixé dans la convention en U.S. dollars, mais payé en shekels, sera indexé sur le cours moyen du dollar U.S. (le cours moyen est officiellement publié par la Banque d'Israel quotidiennement, du lundi au vendredi). Ce cours étant moyen, l'acheteur pourra prendre en considération l'écart des coursD'ailleurs les autorités fiscales calculeront le prix en shekels.Il faut savoir que toutes demandes de prêt immobilier par l'acheteur (avec hypothèque), auprès d'une banque, engage des frais et des procédures d'enregistrement supplémentaires.Ainsi que la représentation parties par un mandataire qui implique la signature de mandat/procuration par devant un notaire en Israël ou le consul israélien l’étranger.

QUELS SONT LES FRAIS ENTOURANT L'ACHAT ?*
les frais incombant au vendeur :Dans les 50 jours qui suivent la conclusion de la transaction immobilière, le vendeur devra s’acquitter de la taxe sur la plus-value immobilière, allant jusqu'à 50% du bénéfice en shekels excepte s'il obtient l'exemption .Le vendeur devra le cas echeant, s’acquitter des droits d'agrément (“Demi Haskama”) et des canons emphytéotiques [“Demi 'Hakira”] auprès du “Min Hal” ou du propriétaire du bien immobilier s'il s'agit d'un bail quasi-emphytéotique (bail de longue durée), sauf si des droits forfaitaires de capitalisation ont été payés.Les taxes sur la plus-value seront à payer auprès de la municipalité .*les frais incombant à l’acheteur :Dans les 50 jours qui suivent conclusion de la transaction, l’acheteur devra s’acquitter de la taxe d'achat sur l'immobilier dont le taux variera de 0% à 5% pour les appartements, avec une exemption d'impot de l'ordre de 0.5% du prix de l'appartement, jusqu'a un plafond d'environ 1200,000 Shekels pour les nouveaux immigrants , les invalides et les familles ayant perdu un des leurs sous les drapeaux ( et ce jusqu'à un plafond d'environ $250,000), et de 5 % pour les autres biens immobiliers;L’acheteur devra s’acquitter des timbres fiscaux nécessaires à l'enregistrement au “Tabou” (un peu plus de cent shekels).Par ailleurs si le bien immobilier est vendu en première main par une entreprise de construction, il faudra ajouter la T.V.A. (15.5%) .L’acheteur sera également tenu des frais de notaire pour l'authentification de signatures, selon le nombre d'exemplaires et bien souvent, si l'acheteur n'est pas represente par son propre avocat , les honoraires de l'avocat du constructeur pour les formalites d'enregistrement legal, seront exiges et payables au constructeur et variant de centaines de shekels à 2% + T.V.A. du prix de l'appartement.La commission de l'agent immobilier (en principe 2% + T.V.A.) si l'acheteur a eu recourt a lui ;Les honoraires du ou des avocats des parties - qui sont librement fixes par les parties ;Les dépenses courantes occasionnées par la possession et l'usage de l'appartement seront en général supportés par le vendeur jusqu'à l'entrée en jouissance, à savoir la remise de la possession effective du bien immobilier à l'acquéreur.


QUELLES SONT LES AIDES GOUVERNEMENTALES ?
La « mashkenta» (prêt hypothecaire ) pour l’achat d’un logement, est accordée dans les 10 années qui suivent l’alyah, pour une période de 20 à 28 ans. Le prêt se subdivise generalement en deux parties :-La partie principale est indexée sur l’indice du coût de la vie et geffe d'un intérêt annuel.-La partie qui est désignée sous le terme « zakaout » (pret subventionnet) .


QUELS SONT LES DOCUMENTS NECESSAIRES A LA REALISATION DEFINITIVE DE LA VENTE ?
Que la transaction porte sur des droits réels (des droits grevés sur une chose, comme par exemple le droit de propriété ou le bail quasi-emphytéotique (bail à long terme), ou sur des droits quasi-réels, (c'est-à-dire non enregistrés au “Tabou”), toute transaction immobilière doit obligatoirement pour avoir force de loi et être valide faire l’objet d'un document écrit et signé par les parties concernées.Ainsi toute transaction immobilière ne sera conclue que par la signature d'une convention commune écrite, et seules les conditions y figurant auront force obligatoire.D'autres documents devront concomitamment être signés par les parties ou par l'une d'elles tel que la cession de bail , les déclarations aux autorités fiscales, formulaires divers, mandats …Bien évidemment la loi exige des parties tout au long des pourparlers et après la signature de la convention qu’elles agissent de bonne foi, et remplissent équitablement leurs engagements respectifs sous peine d'indemnisation de l'autre partie.Ainsi elles doivent dévoiler toutes les informations nécessaires et de ne dissimuler aucun vice-caché.

LEXIQUE DES TERMES EMPLOYES DANS LE TEXTE.
haut de pageBien immobilier Ne'hes Mekarkeim Droits de constructions Zekhoyot Bnia Appartement Dira Avocat Orekh Din Attestation de propriete sur la maison Ichour Ha Zkhouiot Fichier immobilier du Cadastre Lishkat Rishoum HaMekarkein Greffe des gages Racham Hamashkonot Greffe des Hypotheques - Cadastre Tabo Administration des Domaines d'Israel Minhal Mekarkei Israel Société de logements ' Hevra Meshakeneth Pleine-propriété Baalouth Bail à longue durée 'Hakira Ledoroth Extrait de propriété Nessa'h Rishoum Attestation de l'état légal des droits Ishour Z'houyoth Pas-de-porte Dmei Maftea'h Hypothèque Mashkanta Mention marginale Hearat Hazara Charte de l'immeuble Takanon

© copyright Alexandre BENEZRA
Avocat - Notaire en Israel
http://www.maitre-benezra.com

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